邋遢道人：預測房價用一般供求關系規則沒有用，明年房價還會漲

預測房價用一般供求關系規則沒有用，明年房價還會漲　　

讀　蔡歷　先生的《從供求形勢和增長動力看，房價2011年下降概率極大》的文章，有點不同看法。　　

首先，“拐點”這個詞不是描述一般市場經濟現象的，而是描述股市的中長期起伏的。一種商品昨天跌了今天漲了，不會用拐點描述。就算連續幾個月漲然后跌了也很少用拐點描述的。只有股市牛市和熊市的轉換點用拐點來描述。也就是說，拐點通常描述虛擬經濟等以心理判斷為基礎的市場的變化。　　

一般商品市場中，一種商品價格提高了，利潤空間就大了，更多資本會進入，于是供給增加。供給增加則需求減弱，就形成價格下降趨勢。這屬于負反饋系統的特征。　　

而股市中，股指上揚說明多數股民（也可以考慮股本權重）認為大盤會好，采取了買進策略。由于他們買進股指才上揚，由于上揚會促使更多人看好而買進。這就是追漲。股指達到很高的時候，一部分人會感到憂慮而選擇賣掉。股指越高，有這種心理特點的人越多。但是，只要股指在漲，股指就會漲，與供給關系沒關聯。其間會發生波動，比如有些時間出現下跌，但只要接著繼續漲，就不能叫拐點。到多數人認為股票不會繼續漲時，一個小事件就會促使股票出現拐點。這時做“大盤可能會不好”的判斷會越來越多，于是就拋出。股指越跌，認為股指要跌的人越多，這種判斷的股民越多，股票越跌。　　

虛擬經濟與實體經濟在運行趨勢上的區別是。實體經濟是供需關系決定的，虛擬經濟是多數人的取向決定的。　　

現在沒人懷疑目前的房市已經接近投資市場，大部分購房者并不是為了住房才買房，而是具備投資性質。房價漲不漲，取決于投資者認為房價今后是漲是跌，也取決于投資者腰包里的錢還夠不夠玩這個東西。與房屋空置率和房地產商土地囤積量無關。房屋空置率和囤積量與房價的關系是：當越來越多的房地產商因為房價沒有漲，而且銷售額不足造成頭寸緊張時，才會選擇降價。只要他們撐得住，房價根本不會因手頭房子和土地數量而降價的。問題在于，經過2008年的淘汰尤其是2009年的暴賺后，這些房地產商大多頭寸都很松，因此空置率和土地囤積量對他們還不構成威脅。　　

供給量從來沒有給房市帶來促進或者困境。雖然　蔡　先生給出很多這方面數字，但這些數字無法描述虛擬經濟。　　

比如三亞。今年下半年以來，三亞幾乎沒有新房可出售，新開樓盤很少，供給極度緊張。但是，三亞新房銷售價格比去年明顯下降。貧道昨天幫一個哥們看房，位置緊挨鳳凰水城，算是好地方。房子均價為1.6萬，而且是現房。這個數字在今年春節時應該是2萬以上。為什么三亞房子供給量少但價格也跌了呢？這只與心理有關。因為多數投資者認為三亞年初長瘋了，最近一個時期不會有上漲空間。　　

那么，分析心理是否能做拐點的判斷呢？很難，甚至是不可能的。凱恩斯曾經這樣描述這個過程。由于你的決策只有與多數人的決策一致時才會賺錢（這顯然與一般商品市場相反），數千萬人分散在各個地方，信息把握情況和判斷能力及習慣各自相異，甚至不知道他們的比例，不可知因素太多。因此從沒有分析這個變動規律的模型。就像從沒有一個成功的股票賺錢模型一樣。　　

因此，無論股票還是今天的樓市，都不可能預測拐點。　　

目前，影響房市的消息是“房價又漲了”，因此2011年的房價會繼續漲，房地產商和政府會賺到更多的錢，他們支撐下一次平緩期的能力更強。從這里看，房價只能回漲。　　

剩下一個因素就是買方資金情況。2009年商品房銷售額增長76%，銷售4.4萬億，其中新增2萬億。但同期城鄉居民儲蓄增長19.7%，增長4.4萬億，年末余額26.5萬億。新增銷售額與新增儲蓄額基本接近。由于90%以上儲蓄恰好是房屋投資者，因此目前投資者投資儲備增長是快于投資增長的。從這個角度看，這些投資者投資欲望和能力都會加強而不是減弱。　　

只要持有城鄉居民儲蓄額90%的這批投資者選擇買房來投資，那么房價就不會出現拐點。現在他們手里大約有26萬億資金，按照全國均價5000平米計算，能買進52萬億平米的房子。這對每年只有10萬億銷售面積來講，也就是20%。由于他們的儲蓄增長會高于投資增長，所以看不出房價到什么情況下會減弱他們的投資能力。　　

信貸抽緊為什么會影響房價力量有限？原因還是一樣，投資者很少用貸款買房，貸款的大多是需要住房的，而他們比例太低。貧道去年年底和今年看到幾個政策出臺時就說，這不會讓房價跌下去的。今年房價還會漲。　　

那么怎么房價才會跌呢？其實只有一個方法，就是開征房產稅，而且是累進制的，根據房價調整的房產稅。我們可以看到很多專家和政府官員，包括住建部的專家們都說“開征房產稅不會起決定作用”。那是因為有利益。因為只有房產稅是唯一能讓房市從投資市場變成住房市場的路徑。雖然西方房產稅開征初衷與房價無關，只是為了地方政府有個主要財源才設置的，但正是有了這個東西，才使房價沒出現中國這樣的漲幅。由于房產稅主要征收對象是投資房產者，對普通人只有好處沒有壞處。　　

如果投資者認為房價每年有10%的上漲空間（這些年遠不止這個數），而長期儲蓄只有5%。那么他們就會投資房子。如果房價確實漲了10%，開征4%的房產稅，就沒人會選擇投資房子。因為加上交易稅費投資就賠錢了。如果房價漲了15%，只要房產稅提高到8%就沒人敢投資，因為他不知道政府是不是會提高到10%！如果房價只漲5%，那么房產稅可以降到3%。只有房價跌了或者沒漲，才將房產稅設定在1-2%的正常水平。而1-2%的房產稅，足以讓地方政府擺脫必須通過土地出讓金生存的困境。說房產稅控制不了房價的人，基本都是心眼不好的人。　　

去年貧道說房價在2010年會漲，起碼5%，看來結果還翻了一翻。那幾年貧道再預期一下，2011年如果沒出現大的經濟動蕩，房價還會漲10%。　　

誰能預測虛擬經濟的拐點，那就是神仙了，就發大財了。　　

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