韓令國：房地產(chǎn)調(diào)控真相

從09年底中央政府開始出手遏制部分城市房價上漲過快后，截止到十月底，除去9.29新政后頒布限購令的十三個城市房價在10月份漲幅較小外，其它城市僅是在十月份出現(xiàn)了成交量小幅回落的趨勢，房價房價漲幅程度與八九月份相比不僅沒有下降，反而出現(xiàn)了“逆勢上漲”的勢頭。

到十一月份統(tǒng)計局公布十月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)后，受CPI數(shù)據(jù)與發(fā)改委和央行通報最近幾年超發(fā)42.6萬億貨幣等相關(guān)信息，及相關(guān)官員稱物價上漲不可避免、“三高”等言論影響，包括廣州在內(nèi)的多數(shù)城市，出現(xiàn)了樓市量價齊升的跡象，9.29新政可以說是又一次出師未捷身先死。

從最近全國多數(shù)城市的一手二手房市場升溫現(xiàn)象看，如果中央政府再沒有比9.29新政更“嚴(yán)厲”的調(diào)控政策出臺，未來一兩個月時間內(nèi)，很可能連同出臺限購令城市在內(nèi)的各地樓市都會出現(xiàn)量價齊升的趨勢，這就不由得中央政府不再出臺更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策以應(yīng)對房價上漲過快將引發(fā)的一些列問題，有人猜想房地產(chǎn)將再次成為眾矢之的，由此相信政府會力促房價下跌。但事實上并非如此，因為政府所謂的調(diào)控始終沒有背離政府的最終需求，盡管部分城市的房地產(chǎn)業(yè)受到政府打壓，但是打壓的根本目的卻是政府的另有所圖。

事實上中國的房地產(chǎn)問題非常簡單，政府參與利潤分配房價就會上漲，政府退出利益鏈，房價自然下跌。如果政府不參與利益分配，房子賣得好開發(fā)商就會多開發(fā)建設(shè)，供給面積自然增加，形成良好的市場調(diào)節(jié)機(jī)制，房價漲幅就會被抑制，從實體產(chǎn)業(yè)的市場發(fā)展趨勢分析看，房價漲跌與每年500萬購房家庭帶來的自住與改善型居住需求沒有太大干系，即使房價上漲，也不會出現(xiàn)類似于09年那樣超出范圍的不合理暴漲。相反，如果政府繼續(xù)參與利益分配，制造地荒并加重稅負(fù)，開發(fā)商就即可以得到土地溢價收益，又可以借用政府制造地荒導(dǎo)致的供應(yīng)失衡格局借勢提價，賺取更多利益，不合理需求也會利用政府貪婪造成的地荒、房荒，囤積房源，等待通脹因素推動房價上漲從中獲利，最終從中獲取比開發(fā)商與政府所得更高的利潤回報。

此外，從房價構(gòu)成成本看，其中六成以上為各級政府的最終所得（其中包含開發(fā)建設(shè)時各種手續(xù)審批需要的灰色支出），只要政府從房地產(chǎn)上的利益分配角色中退出，房價漲幅勢頭就會被市場遏制，否則就會繼續(xù)上漲。如果當(dāng)初沒有政府行為從中作梗（分配利益、制造地荒等等），在正常市場情況下，即使是惡性通脹發(fā)生，受市場自然調(diào)節(jié)作用所影響，在有開發(fā)商承擔(dān)供給建設(shè)緩解需求矛盾的情況下，供需格局也會時常發(fā)生周期性變化，對價格進(jìn)行調(diào)整，當(dāng)投資需求面臨無法遇見的風(fēng)險和沒有明確預(yù)期情況下，也會謹(jǐn)慎投資樓市，通脹也就不會成為近幾年推高房價的重要因素。

很多人都在疑惑，為什么政府如此力度的調(diào)控，房價卻依然堅挺甚至上漲？原因?qū)嶋H上也很簡單，就是政府在以假借調(diào)控的名義不斷為自己提高房地產(chǎn)利益分配中的比例，加稅就是其中的最重要原因，無論是未來可能開征的房產(chǎn)稅，還是可能提高的交易稅、印花稅等等六十余項稅收，只要其中任何一項的比例有所提高，都會直接推動房價成本變化，轉(zhuǎn)嫁給最終持有者。

從上述原因中可見，由中央政府操刀的這十幾個月的房地產(chǎn)調(diào)控，實際上就是政府在變相為自己在房地產(chǎn)利益分配角色中提高分配比例，包括遏制部分城市房價上漲過快政策中的經(jīng)濟(jì)處罰政策在內(nèi)，都是以政府利益提高為中心的，調(diào)控的根本目的也只是為了滿足政府不斷膨脹的貪婪欲望，所以說，只要政府不從利益鏈中退出，房價就會在政府的粗暴行為下持續(xù)上漲，政府貪婪才是房價上漲的元兇，推動房價上漲同樣也是政府調(diào)控的最終目標(biāo)。

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