曹建海：“商住倒掛”將現(xiàn)比價復(fù)歸趨勢

“商住倒掛”將現(xiàn)比價復(fù)歸趨勢

曹建海

2009年以來，伴隨著住房市場瘋狂及同期商業(yè)地產(chǎn)市場的低迷，國內(nèi)絕大多數(shù)城市出現(xiàn)了“商住倒掛”現(xiàn)象，即同一地段的住宅售價超過寫字樓甚至商鋪的價格。隨著2010年以來房價的持續(xù)上漲，住宅價格超過同位置商業(yè)地產(chǎn)的越來越大，“商住倒掛”呈愈演愈烈態(tài)勢。

“商住倒掛”現(xiàn)象的出現(xiàn)，顯然違背了商品價值決定商品價格的基本原理。相對而言，商業(yè)地產(chǎn)對位置的要求更高，加之屬于理性的投資品，一般情況下價格高于對位置相要求相對較低的住宅價格。依照國際慣例，同一地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的價格一般為住宅價格的1.5到2倍。中國各地出現(xiàn)的日益嚴(yán)重的“商住倒掛”，顯示了住房市場政策放縱至全民的過度投機；而商業(yè)地產(chǎn)的低迷，一方面說明實體經(jīng)濟對房產(chǎn)需求的嚴(yán)重不足，另一方面也反映了國家針對商業(yè)地產(chǎn)缺乏必要救助，過重的稅費致商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營困難，價格自然會低落。

“商住倒掛”是否將成為中國社會的一個常態(tài)？答案是否定的。根據(jù)馬克思的勞動價值論原理，商品價值量的大小決定了商品之間的比較關(guān)系。一般而言，商業(yè)地產(chǎn)的價值，取決于該地產(chǎn)項目在未來時期收益的資本化，即總貼現(xiàn)值；而住宅由于多數(shù)缺乏直接的投資回報，房價主要取決于其生產(chǎn)成本，表現(xiàn)為生產(chǎn)成本與社會平均加成之和。由于估價的方法不同，決定了在正常的經(jīng)濟景氣下，商業(yè)地產(chǎn)價格普遍高于住宅價格水平；而在經(jīng)濟蕭條時期，由于不能帶來正的收益，商業(yè)地產(chǎn)往往估值偏低，甚至可能低于住宅價格。

中國當(dāng)前的經(jīng)濟，仍然保持了相當(dāng)高的增長速度，各項經(jīng)濟指數(shù)顯示經(jīng)濟正處于上升時期，之所以出現(xiàn)“商住倒掛”，說明我們的經(jīng)濟并不像經(jīng)濟數(shù)據(jù)反映出來的那么繁榮；此外，房價超過同等位置商業(yè)地產(chǎn)價格，正式房價的瘋狂上漲的重要標(biāo)志。

既然“商住倒掛”不正常，也就必然出現(xiàn)一個“溯本清源”的過程。經(jīng)濟學(xué)上有一個詞叫做“比價復(fù)歸”，指的是比價關(guān)系合理的兩種商品，由于一種商品的突然上漲或回落，出現(xiàn)了比較失調(diào)的現(xiàn)象，正如目前一部分蔬菜價格超過肉價的不正?，F(xiàn)象。隨著時間推移，價格沒有出現(xiàn)變動的商品，將發(fā)生與前一商品相同方向和比例的變化，使兩者的比價關(guān)系恢復(fù)到原有的比例關(guān)系。

把“比價復(fù)歸”原理運用到目前的商業(yè)地產(chǎn)和住宅比價上。在考慮到在正常情況下商業(yè)地產(chǎn)是住宅價格的1.5至2倍，而現(xiàn)實的情況是住宅價格普遍超過商業(yè)地產(chǎn)價格50%，實現(xiàn)比較復(fù)歸的可能性有三：一是商業(yè)地產(chǎn)比住宅上漲更快；二是商業(yè)地產(chǎn)價格不變，住宅價格下降；三是商業(yè)地產(chǎn)價格上升，住宅價格下降。

根據(jù)筆者對我國房地產(chǎn)市場的分析，筆者認(rèn)為今后出現(xiàn)第三種情況的可能性較大。這意味著在目前時期，商業(yè)地產(chǎn)開始具備投資價值，特別是“十二五”規(guī)劃將大力扶持流通業(yè)的政策前景；與此同時，住房價格在經(jīng)過非理性的暴漲之后，將面臨一個長期的回落走勢，最終回歸理性的商住比價。

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