房地產(chǎn)中長期跌勢已定

房地產(chǎn)中長期跌勢已定　　

中國的房地產(chǎn)市場一向是眾說紛紜、莫衷一是，唱淡的唱了幾年，可房價(jià)卻越唱越高；唱好的，雖然過去一向正確，但面對中央持續(xù)的調(diào)控政策，也開始有部分人信心不足；那么，中國的房地產(chǎn)市場究竟要向何處去?

唱好一方有幾個(gè)理由論證房地產(chǎn)的持續(xù)上漲是必然的。一是所謂‘剛性需求’，大意是中國地少人多，又有長期城鎮(zhèn)化的新增住房需求，因此房子是大大不足的，蓋的再多也趕不上需求，因此房價(jià)可以長升長有。

這個(gè)理由有些文不對題，有偷換概念之嫌。因?yàn)槟切]房住的‘剛需’事實(shí)上買不起這些天價(jià)商品房，他們的收入和房價(jià)差得太遠(yuǎn)。從我們自己的切身經(jīng)歷也可以感覺到：今天在中國大陸，有房子的人通常不止一套，沒房子的一套也沒有，買房子的基本是有房子的。換句話說：‘剛需’者基本買不起房，買房的基本不是‘剛需’。

唱好的第二個(gè)理由是房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)大，拉動的行業(yè)多，因此要鼓勵(lì)房地產(chǎn)的發(fā)展，允許房價(jià)上漲。這個(gè)理由有一定的道理，確實(shí)中國經(jīng)濟(jì)近些年的高速增長有一部分來自于房地產(chǎn)的拉動；但從另一個(gè)角度看，房地產(chǎn)本身沒有多少技術(shù)含量，房地產(chǎn)的高利潤吸引了其他行業(yè)的資源向房地產(chǎn)業(yè)集中，實(shí)際上降低了經(jīng)濟(jì)的長期增長能力，由此形成的經(jīng)濟(jì)是一種沒有實(shí)質(zhì)競爭力的虛胖經(jīng)濟(jì)，對國家有害無益；而且房地產(chǎn)的高價(jià)直接導(dǎo)致了貧富懸殊的擴(kuò)大，家庭為買房節(jié)衣縮食又打擊了消費(fèi)，使經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出不平衡、不健康的特點(diǎn)。

唱好的第三個(gè)理由是資金泛濫，隱性通貨膨脹高，因此長期來看房價(jià)總要上漲。確實(shí)中國的房地產(chǎn)主要是被這些投資性的資金推高的，過去幾年房價(jià)不斷上漲的事實(shí)也證明這種看法頗有道理。但這種看法只關(guān)注到經(jīng)濟(jì)層面，忽略了住房問題幷非一個(gè)單純的經(jīng)濟(jì)問題，它同時(shí)還是一個(gè)政治問題。中國有句古話叫：安居樂業(yè)。如果不能安居，能樂業(yè)嗎？社會會穩(wěn)定嗎？房子不僅是投資品，它首先是生活必需品，看不到這一點(diǎn)，就容易陷入片面。

政府有能力壓低房價(jià)　　

迷信市場的人常常說市場的力量最大，政府的干預(yù)影響不了市場的長期走勢，在房地產(chǎn)市場其證據(jù)就是政府調(diào)控了好多次，每次房價(jià)都是越調(diào)越漲，結(jié)果政府的調(diào)控就淪為了‘空調(diào)’，風(fēng)吹過就完了，基本沒有太大的作用。

這種認(rèn)識不能說完全不正確，但起碼是不全面，它需要一個(gè)前提：游戲規(guī)則不能改變。如果游戲規(guī)則可以改變，市場力量就不是決定性力量。舉個(gè)例子：自行車比賽可以是速度快的得冠軍，也可以是速度慢的得冠軍，為什么呢？因?yàn)楸荣愐?guī)則可以設(shè)定，當(dāng)我們設(shè)定比賽是快騎比賽，則速度快者冠軍，反之，則速度慢者冠軍。

所以，最大的力量是設(shè)定規(guī)則的力量，政府就具有設(shè)定規(guī)則的力量。簡單來說，當(dāng)政府將房地產(chǎn)市場設(shè)定為投資市場時(shí)幷允許市場力量自由行動時(shí)，市場的力量就是決定性的；當(dāng)政府將房地產(chǎn)市場設(shè)定為受規(guī)管的生活必需品市場時(shí)，市場就沒有什么力量。在中國福利分房時(shí)期，房地產(chǎn)市場實(shí)際上是基本不存在的。

那么，中國政府是否想改變房地產(chǎn)行業(yè)的游戲規(guī)則呢？很有可能。李克強(qiáng)副總理在8月13日和21日兩次強(qiáng)調(diào)要加快把保障性住房重大民生工程建設(shè)好，使人民群眾住有所居、安居樂業(yè)，幷要堅(jiān)決遏制投機(jī)炒作等不合理需求。說明中國政府正致力于把房地產(chǎn)市場從一個(gè)投資市場轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)保障性住房為主的市場。

一個(gè)保障性為主的房地產(chǎn)市場意味著大部分的人不需要到市場上買房，他們轉(zhuǎn)而依靠政府提供住房保障。即是說商品房市場的潛在需求將極大地萎縮，投資房地產(chǎn)的人將逐漸難以找到接手的買家，加上政府從資金和稅收上打擊住房投資需求，投資需求本身也趨于下降，因此商品房的需求可能在今后相當(dāng)長時(shí)間維持疲弱，即使寬松的貨幣政策對市場帶來一定支持，房地產(chǎn)的中長期走勢仍然黯淡，房價(jià)將逐漸下跌。

調(diào)控不會半途而廢　　

有些人說，由于世界經(jīng)濟(jì)不景，為了保持中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度，政府可能會放寬調(diào)控，如同過去幾次那樣，令調(diào)控半途而廢。

這種說法似是而非，如果中國政府再次因經(jīng)濟(jì)放緩而放松調(diào)控，政府的信譽(yù)將受到極大的損害，房地產(chǎn)商實(shí)際上具備了用經(jīng)濟(jì)放緩牽制政府的能力，對政府的管治能力極其有害。

更深層次的問題是，房地產(chǎn)問題在中國已經(jīng)逐漸演變成一個(gè)政治、社會問題，影響到社會的穩(wěn)定，政府必須要認(rèn)真處理。在房價(jià)逐年上漲的過程中，除了少部分有房者受益，對高房價(jià)不滿的隊(duì)伍也在逐年擴(kuò)大。最初，是下崗工人、無業(yè)人員買不起房，接著普通的工薪階層也買不起房，到2009年隨著一套電視劇「蝸居」的熱播，證明名牌大學(xué)畢業(yè)的白領(lǐng)也買不起房，名牌大學(xué)畢業(yè)的白領(lǐng)通常屬于社會的中上層，連他們都買不起房，可見問題之嚴(yán)重，更不用說生活在社會底層的農(nóng)民工了。

政治是人心的對比，高漲的房價(jià)給自己制造了越來越多的敵人，當(dāng)一個(gè)市場走到大多數(shù)人利益的對立面的時(shí)候，它在政治上就沒有了前途，從這個(gè)意義上說，房地產(chǎn)的調(diào)控?zé)o法、也不可能半途而廢。

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