從居者有其屋到居者所有其屋

從居者有其屋到居者所有其屋　　

李濟(jì)廣　　

(江蘇技術(shù)師范學(xué)院  商學(xué)院，常州 213001)　　

[摘要] 由于住房是居民的最主要財(cái)產(chǎn)，住房性收入是居民的最主要財(cái)產(chǎn)性收入，所以住房調(diào)節(jié)應(yīng)是財(cái)產(chǎn)調(diào)節(jié)的重要途徑，住房收入調(diào)節(jié)應(yīng)是收入調(diào)節(jié)的重要措施；讓更多居民擁有自己的房產(chǎn)，是實(shí)現(xiàn)共同富裕的重要保障，是社會(huì)主義所有制的必要內(nèi)容。使居民盡量擁有自有住房，需要抑制對住房的投資需求從而控制房價(jià)水平,把廉租房、公共租賃房和經(jīng)濟(jì)適用房制度改為政府為低收入家庭建房制度，發(fā)展住房合作組織和集資合作建房，解決好非戶籍常住人口的住房問題。　　

[關(guān)鍵詞] 住房；財(cái)產(chǎn)性收入；居者有其屋　　

中共十七大報(bào)告提出“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入”。如何“創(chuàng)造條件”？我國理論界探討了讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入的途徑，主要建議有：提高較低收入者的收入水平并使之轉(zhuǎn)化為財(cái)產(chǎn)，從而獲得財(cái)產(chǎn)性收入；壯大具有一定財(cái)產(chǎn)的中等收入者階層；維護(hù)資本市場秩序，使居民從資本市場安全獲利；增加金融產(chǎn)品，使居民獲得更多投資渠道；實(shí)行長期穩(wěn)定的物價(jià)政策,防止通貨膨脹剝奪老百姓的財(cái)產(chǎn)；從法律和產(chǎn)權(quán)制度上保證廣大群眾特別是中低收入階層賴以獲得收入的財(cái)產(chǎn)，如農(nóng)民的土地、城鎮(zhèn)居民的房屋等；為糾正和防止財(cái)產(chǎn)性收入增加過程中可能產(chǎn)生的馬太效應(yīng)，對金融房產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)性收入實(shí)行并加大累進(jìn)稅征收等等。筆者認(rèn)為，這些措施一般而言作用不大，且所提途徑不夠全面，例如理論界未能重視使更多勞動(dòng)者擁有財(cái)產(chǎn)必須盡量讓居民普遍擁有自有住房。　　

一、讓居民盡量擁有自有住房是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求　　

理論界一般認(rèn)為我國住房保障體系應(yīng)由經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房組成，也有不少人認(rèn)為應(yīng)取消經(jīng)濟(jì)適用房，對于眾多的中等收入家庭, 政府首先應(yīng)通過調(diào)控市場來滿足多樣化的需求, 同時(shí)通過金融支持來提高這些家庭的支付能力。專家學(xué)者一般認(rèn)為，住房保障要保障人人有房住而不是做到人人有房產(chǎn)，一些人還提出保障性住房應(yīng)采用只租不售的形式。我們認(rèn)為，這些觀點(diǎn)是值得商榷的。　　

1.住房是居民的最主要財(cái)產(chǎn)，住房性收入是居民的最主要財(cái)產(chǎn)性收入　　

房屋財(cái)產(chǎn)是家庭財(cái)產(chǎn)的最主要部分。根據(jù)中國社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所收入分配課題組以2002 年家庭調(diào)查的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ), 對農(nóng)村、城市和全國居民個(gè)人財(cái)產(chǎn)的分配狀況所作的一個(gè)概括性分析，居民財(cái)產(chǎn)構(gòu)成中房產(chǎn)價(jià)值占57.88%,其中農(nóng)村占43.01%，城鎮(zhèn)占64.39%。^[1]另據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局城市司和廣東調(diào)查總隊(duì)課題組研究，城鎮(zhèn)居民房屋財(cái)產(chǎn)占家庭財(cái)產(chǎn)的比重，2007年略升至66%。^[2]　　

住房收入是最主要的個(gè)人財(cái)產(chǎn)性收入。2005 年, 在我國城鎮(zhèn)居民人均財(cái)產(chǎn)性收入中, 人均年出租房屋收入占58%,2006 年我國城鎮(zhèn)居民人均出租房屋收入占全部財(cái)產(chǎn)性收入的51.8%。2008、2009年江蘇省居民財(cái)產(chǎn)性收入中二分之一為出租房屋收入，四分之一為以房屋買賣收益為主的其他投資收入。但以上統(tǒng)計(jì)都沒有包括房產(chǎn)增值收入和自有住房的隱形房租收入。　　

房產(chǎn)增值收入和自有住房的隱形房租收入遠(yuǎn)大于統(tǒng)計(jì)的房產(chǎn)收入。考慮到消費(fèi)物價(jià)指數(shù)沒有包括房價(jià)變動(dòng)，儲(chǔ)蓄和債券利率實(shí)際上低于物價(jià)上升幅度，有可能戰(zhàn)勝通脹的股市卻會(huì)使絕大多數(shù)人虧多贏少，而房產(chǎn)除可能獲得房租收入外，還最具可靠的保值增值和獲得自有住房隱形房租收入的功能。假設(shè)擁有40萬元一棟自有住房，除可省掉房租(可能上萬元)外，房子本身還會(huì)增值，即便每年增值5%，就是2萬元，相當(dāng)于2009年江蘇省城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入，或相當(dāng)于蘇南私營企業(yè)雇員平均年收入。（統(tǒng)計(jì)上的人均財(cái)產(chǎn)性收入，2009年江蘇城鎮(zhèn)只有區(qū)區(qū)382元。）更不要說那些購買多套住房的人和房價(jià)暴漲時(shí)期。隨著房價(jià)上漲，沒有住房而只有少數(shù)存款者其貨幣價(jià)值不斷向有房者轉(zhuǎn)移，而使自己持續(xù)處在愈益不利的境地。因此，擁有房產(chǎn)的多少不僅是貧富差距的重要表現(xiàn)，更是擴(kuò)大貧富差距的重要原因。　　

    2.住房調(diào)節(jié)應(yīng)是財(cái)產(chǎn)調(diào)節(jié)的重要途徑，住房收入調(diào)節(jié)應(yīng)是收入調(diào)節(jié)的重要措施　　

決定收入差距的最重要因素是財(cái)產(chǎn)差距。一般的收入分配調(diào)節(jié)和再分配政策對于削減貧富鴻溝作用有限，調(diào)節(jié)財(cái)產(chǎn)占有差距才能使收入差距受到根本制約，因此社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)必須實(shí)行財(cái)產(chǎn)調(diào)節(jié)政策。其實(shí)財(cái)產(chǎn)調(diào)節(jié)早已有所實(shí)施，如資本主義國家支持私有企業(yè)職工持股，征收財(cái)產(chǎn)稅特別是力度很大的遺產(chǎn)稅等等。我國如果缺乏財(cái)產(chǎn)調(diào)節(jié)，作為收入分配差距大于發(fā)達(dá)國家的市場經(jīng)濟(jì)大國，財(cái)產(chǎn)差距很容易超過資本主義國家。十七大提出“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入”實(shí)際上明確了財(cái)產(chǎn)調(diào)節(jié)政策的必要性。　　

在財(cái)產(chǎn)差距中，房產(chǎn)差距首當(dāng)其沖。據(jù)趙人偉（2007）研究，在各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)中,房產(chǎn)的分布是最不均等的。人均財(cái)產(chǎn)最多的20%的人口擁有65.84%的房產(chǎn), 而人均財(cái)產(chǎn)最少的20%的人口則僅有1.05%的房產(chǎn), 兩者的比率為62.7: 1，而且,人均財(cái)產(chǎn)最少的10%的人口, 其房產(chǎn)凈值是負(fù)數(shù), 即其房產(chǎn)總值還抵償不了尚未償還的住房債務(wù)。在各項(xiàng)資產(chǎn)中，對總財(cái)產(chǎn)的分布起擴(kuò)大不均等程度的作用，也是房產(chǎn)起著關(guān)鍵的作用:其貢獻(xiàn)率為66.32%。^[1] 　　

調(diào)節(jié)財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)性收入，除應(yīng)增加普通居民股份、發(fā)展公有經(jīng)濟(jì)、實(shí)施力度較大的遺產(chǎn)稅和適當(dāng)?shù)呢?cái)產(chǎn)性收入稅之外，特別重要的應(yīng)盡量使盡可能多的群眾擁有一套自己的住房。　　

3.讓更多居民擁有自己的房產(chǎn)，是關(guān)注民生、實(shí)現(xiàn)共同富裕的重要保障　　

住房是人的基本生存條件之一，居民擁有自己的房產(chǎn)如同耕者有其田，是給人以基本的保障、安全感和尊嚴(yán)，是社會(huì)主義和諧社會(huì)的基本要求之一。“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有自己的房產(chǎn)”不僅是關(guān)注民生的重要舉措，是確實(shí)使人民共享改革發(fā)展成果、實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展的重要內(nèi)容，也是逐步體現(xiàn)共同富裕這一社會(huì)主義本質(zhì)的必要措施。認(rèn)為居民只需有房住而不必有自己的房，不是社會(huì)主義觀念。 　　

據(jù)研究，發(fā)達(dá)國家收入分配的基尼系數(shù)在0.3 至0.4 之間, 而財(cái)產(chǎn)分布的基尼系數(shù)則在0.5 至0.9 之間。財(cái)產(chǎn)最多的1%的人口擁有總財(cái)產(chǎn)的15%～35%, 而收入最多的1%的人口則擁有總收入的不到10%。與國際比較，我國現(xiàn)階段財(cái)產(chǎn)分布的基尼系數(shù)（2002 年全國總財(cái)產(chǎn)分布的基尼系數(shù)為0.550）還不算很高，但這僅僅是二十年多年時(shí)間的產(chǎn)物。^[1] 而2003年以后，我國統(tǒng)計(jì)的財(cái)產(chǎn)性收入增長速度顯著超過工資性收入和轉(zhuǎn)移性收入的增長速度（見表1）。表中增速位居第二的經(jīng)營凈收入其大部分也是靠資本這一財(cái)產(chǎn)獲得的收入，而經(jīng)營凈收入是統(tǒng)計(jì)的財(cái)產(chǎn)性收入的3.5～7倍之間。　　

表1：2003年以后我國不同種類城鎮(zhèn)人均收入增長速度比較  單位：%　　

資料來源：根據(jù)歷年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)計(jì)算。　　

我國收入分配差距已經(jīng)大大超過發(fā)達(dá)國家，收入分配的分化必然會(huì)使得今后財(cái)產(chǎn)分化程度大大提高。調(diào)查顯示，76.36%的網(wǎng)友認(rèn)為，財(cái)產(chǎn)性收入是在進(jìn)一步拉大社會(huì)貧富差距；有網(wǎng)友擔(dān)心，“財(cái)產(chǎn)性收入”的提倡將會(huì)使“食利階層”更加堂而皇之登堂入室。 實(shí)際上，“財(cái)產(chǎn)性收入”是一把雙刃劍，搞得不好, 工農(nóng)階層的弱勢、有錢有權(quán)群體的強(qiáng)勢在財(cái)產(chǎn)性收入方面的差距會(huì)進(jìn)一步拉大。^[3]這就要求我們使更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入的過程有一個(gè)正確的政策導(dǎo)向，通過“讓更多群眾擁有”財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)性收入（不是“讓群眾擁有更多”財(cái)產(chǎn)性收入）打破收入差距和財(cái)產(chǎn)差距的惡性循環(huán)，確保低收入者在經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中減緩相對貧困，朝著共同富裕的目標(biāo)前進(jìn)。　　

4.居民擁有自己的住房，是社會(huì)主義所有制的必要內(nèi)容　　

馬克思恩格斯所講的所有制，并非僅指生產(chǎn)資料所有制。馬克思恩格斯僅僅說過新社會(huì)生產(chǎn)資料公共占有，但從來沒有說過所有制就是指生產(chǎn)資料所有制。馬克思和恩格斯的作為生產(chǎn)關(guān)系的所有制概念指的是以生產(chǎn)條件、生產(chǎn)和（包括生活資料在內(nèi)的）產(chǎn)品的占有為基本內(nèi)容的財(cái)產(chǎn)所有制。^[4]現(xiàn)在翻譯成“所有制”的德語Eigentum、英文property、俄語собственности，原意是“所有”和“財(cái)產(chǎn)”以及“所有權(quán)” “所有物”的意思。財(cái)產(chǎn)和產(chǎn)品的占有在資本主義社會(huì)主要表現(xiàn)為資本所有制，在取消了貨幣和資本的新社會(huì)，財(cái)產(chǎn)的占有則表現(xiàn)為生產(chǎn)資料和生活資料的所有制。　　

按照馬克思恩格斯19世紀(jì)70年代以后的設(shè)想，社會(huì)主義所有制 = 生產(chǎn)資料社會(huì)占有 + 生活資料個(gè)人占有。《反杜林論》指出，新社會(huì)的占有方式是：“……讓位于那種以現(xiàn)代生產(chǎn)資料的本性為基礎(chǔ)的產(chǎn)品占有方式：一方面由社會(huì)直接占有，作為維持和擴(kuò)大生產(chǎn)的資料，另一方面由個(gè)人直接占有，作為生活和享樂的資料。”^[5]（p630）《哥達(dá)綱領(lǐng)批判》也把個(gè)人的消費(fèi)資料當(dāng)作共產(chǎn)主義第一階段“個(gè)人的財(cái)產(chǎn)”。馬克思著名的“重新建立個(gè)人所有制”論斷就是恩格斯所說的指勞動(dòng)者直接占有產(chǎn)品和消費(fèi)資料。1887恩格斯指導(dǎo)校訂的《資本論》第一卷英文版“重新建立個(gè)人所有制”的英文為“This does not re-establish private property for the producer, but gives him individual property”，意即重新確立勞動(dòng)者的個(gè)人“財(cái)產(chǎn)”（“所有”），或賦予（gives）勞動(dòng)者個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而生產(chǎn)資料公共占有基礎(chǔ)上的個(gè)人財(cái)產(chǎn)只能是生活資料。這種個(gè)人占有只能是勞動(dòng)者普遍占有。　　

在個(gè)人財(cái)產(chǎn)中，最重要的莫過于住房。讓更多群眾擁有“自己的”、更方便使用、更具安全感的住房，是社會(huì)主義所有制和基本經(jīng)濟(jì)制度的組成部分，是社會(huì)主義制度優(yōu)越性的重要表現(xiàn)。　　

二、讓居民盡量擁有自有住房的可行性與途徑　　

使盡可能多的居民擁有自有住房需要得力然而不難的政策措施。　　

1.抑制對住房的投資需求從而控制房價(jià)水平,使中低收入者容易擁有自己的住房　　

價(jià)格是由供求關(guān)系決定的。從原則上說，抑制住房價(jià)格一方面要保障住房供給，另一方面要控制住房需求。在住房供給方面，就我國實(shí)現(xiàn)初步現(xiàn)代化對住房的要求來看，住房建設(shè)總量還不很寬裕，但就當(dāng)前的購買力而言，住房供應(yīng)也不算少。某地級市及其所屬縣區(qū)，大約在10年之前，平均每戶大約超過兩處房子，而大多數(shù)閑置房無法出租。當(dāng)然這不一定具有普遍性。但即使在一些住房緊張的大城市，入夜之后很多小區(qū)的樓棟也是黑糊糊的，只是零星的亮著幾盞燈。常州2009年底，每百戶居民家庭中，有21戶家庭擁有兩套及兩套以上住房，其中每百戶有10戶用于出租獲得投資收益，有5戶（一戶多套）用于偶爾居住房（即為閑置房）。《中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》　2010年3月20日　報(bào)道，像北京、上海這些大城市的房屋空置率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了10%的國際警戒線，有些城市地區(qū)這一比例甚至達(dá)到了50%以上。房價(jià)是由需求決定的，天然生成的土地沒有生產(chǎn)成本，土地價(jià)格完全由需求方面的購買力所決定；由于土地不能無限供應(yīng)，地價(jià)為零，房價(jià)也不會(huì)少一分。我國近些年貨幣供應(yīng)量劇增，而由于收入分配差距非常大，大部分貨幣流向了小部分人，住房成為充裕的貨幣最好的保值增值投資投機(jī)場所；寬松的住房貸款又使買房需求大大增加。高房價(jià)和住房閑置并存是我國高收入者和相當(dāng)一部分中高收入戶投資投機(jī)的旺盛需求造成的。有專家調(diào)查，2009年下半出手買房的人中，80%都是為了投資。國家智囊專家王小廣表示，過去5年里國內(nèi)10%的最富人口買去了50%的房子，40%的富人買了85%的房子，剩下60%的普通百姓只買了15%的房子。有些高收入者一個(gè)人買了幾套、幾十套房子，又不居住，只是待價(jià)而沽，很多房子都空著，房價(jià)卻因此高高在上，使得許多需要房子的打工族望房興嘆。即便中高收入者買了房子一邊出租一邊保值增值，也因?yàn)樗麄冚^強(qiáng)的購買力而把房價(jià)抬高。　　

住房是人的最基本需要之一，應(yīng)按基本生活必須對待。在很多群眾住房需要沒有得到很好解決的情況下，在土地資源非常緊缺的情況下，在高房價(jià)孕育巨大經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和購房群眾巨大代價(jià)的情況下，住房不應(yīng)成為部分人投資投機(jī)的工具，更不能成為閑置著的投資品。荷蘭法律允許人們無償入住閑置一年以上的空房。瑞典政府甚至將無人居住的住房推倒。通過這些措施，荷蘭和瑞典房屋閑置率均不超過2%。在德國，在房屋閑置率超過10%的市鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)卣矔?huì)推倒那些無法出租的住房。而法國、意大利和英國，法律針對閑置房業(yè)主出臺(tái)了一系列處罰措施。如在法國的一些城市，房屋閑置的第一年，罰金為房款的10%，第二年為12.5%，第三年為15%，以此類推。丹麥政府則在50多年前就開始對那些閑置 6周以上房屋的所有者進(jìn)行罰款。在美國亞特蘭大，租房者不僅不用付房租，還能因?yàn)樽庾≡谄h(yuǎn)地區(qū)而得到補(bǔ)償，在該城市一些地區(qū)，甚至還有業(yè)主出錢讓人租住其房屋以逃避因房屋閑置而面臨的處罰。美國的克利夫蘭和巴爾的摩等城市也將空置房推倒。　　

控制房價(jià)，關(guān)鍵在于抑制住房的超額需求。（1）對空置房采取懲罰政策。對個(gè)人超過兩個(gè)月、房地產(chǎn)企業(yè)超過一年的空置房予以超過增值率的罰款或房產(chǎn)稅以促使其降價(jià)出售。個(gè)人閑置1年以上的政府無償征用用于住房保障。（2）對出售、出租住房采取限制保值增值政策。比如出售時(shí)對其征收增值稅，使其使其房屋增值率+租金率﹤利率。（房產(chǎn)稅或物業(yè)稅、營業(yè)稅等比較死板，不能根據(jù)不同形勢靈活調(diào)控）。（3）禁止個(gè)人購買第三套住房。（4）對購買第二套非改善型住房者永不給予公積金貸款和較低利率的商業(yè)貸款。還要用政府廉價(jià)中介取代高收費(fèi)房屋買賣中介等。　　

2.將廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房制度改為政府為低收入家庭建房制度　　

政府對居民的照顧，應(yīng)是越下層的給予的照顧越多，但現(xiàn)行住房保障制度與此相反。能夠購買經(jīng)濟(jì)適用房的中等收入無房戶或中低收入無房戶得到的實(shí)惠較大，并且獲得了自己的住房而獲得持續(xù)性住房財(cái)產(chǎn)收入，而最低收入戶即使能得到廉租房或租房補(bǔ)貼，得到的補(bǔ)貼數(shù)量也很少，且不能獲得自己的住房財(cái)產(chǎn)。如果將經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼、興建廉租房費(fèi)用和租房補(bǔ)貼，以及再增加一部分政府土地轉(zhuǎn)讓收入等用于建設(shè)較小面積福利房分給或廉價(jià)售給低收入者，可以基本保證低收入者都有自己的住房財(cái)產(chǎn)。淮安市低收入者買房子政府出一半，錢還不清房子也可住到老，也是好辦法。　　

居者所有其屋不在于有多高的經(jīng)濟(jì)水平。朝鮮實(shí)行無償分房制度。面積小的70～80平方米，大的100～200平方米。城市居民只要結(jié)婚，都可以分到一套　80平方米　至　150平方米　的住房，至少50多平方米。農(nóng)村的房屋也由國家統(tǒng)一修建。住房由國家統(tǒng)一裝修，還分配家庭用具等。住房不收房費(fèi)，平時(shí)的住房費(fèi)用，如衛(wèi)生、用電、用水、物業(yè)、暖氣全是統(tǒng)一供應(yīng)。水電暖氣費(fèi)只是象征性的收費(fèi)，農(nóng)村不收水電使用費(fèi)。朝鮮在經(jīng)濟(jì)水平不夠高的情況下依靠國家的力量較好地解決了住房、教育、醫(yī)療等問題，其經(jīng)驗(yàn)有可借鑒之處。蘇聯(lián)東歐的住房問題也解決得比較好。在古巴，住房只要交夠18年租金，房子就歸個(gè)人所有，租金也很便宜。古巴法律規(guī)定每戶都有擁有一處住房的權(quán)利。美國卻有大量無家可歸者，僅進(jìn)收容所的就達(dá)160萬人。　　

即使我們以市場機(jī)制為基礎(chǔ)，住房建設(shè)也可以由政府主導(dǎo)而不一定借助于開發(fā)商。新加坡是市場經(jīng)濟(jì)國家，但住房的建設(shè)與分配由政府來組織。1960年,新加坡政府成立建屋發(fā)展局，負(fù)責(zé)制定組屋發(fā)展規(guī)劃及房屋管理，同時(shí)又作為最大的房地產(chǎn)經(jīng)營管理者，負(fù)責(zé)組屋施工建設(shè)工程、房屋出售和出租。1964年新加坡推出“居者有其屋”的政府組屋計(jì)劃，政府協(xié)助建屋發(fā)展局以遠(yuǎn)低于市場價(jià)格的價(jià)格獲得開發(fā)土地，以提供低息貸款的形式給予資金支持。同時(shí)居民使用公積金儲(chǔ)蓄購買政府組屋，使更多的款項(xiàng)轉(zhuǎn)入政府手中，政府再利用部分公積金儲(chǔ)備以貸款和補(bǔ)貼的形式注入建屋發(fā)展局的組屋建設(shè)。為了使普通老百姓能夠買得起房屋，組屋售價(jià)根據(jù)中低收入階層的承受能力而不是靠成本來定價(jià)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價(jià)格，損失由財(cái)政預(yù)算中給予補(bǔ)貼。2007年至2008年，約有82%的新加坡人口居住在政府組屋中，其中4%為出租組屋。由于另外18%不住組屋的居民基本都是高收入人群，所以新加坡沒有自有住房的居民只是極少數(shù)。　　

長期以來，我國政府在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)方面的投入與經(jīng)濟(jì)適用房購買者所獲優(yōu)惠非常不成比例，很多地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房與商品房價(jià)格相差不多，政府支出嚴(yán)重漏損。這一不科學(xué)做法難以改正的原因歸根到底是因其有空子可鉆。對經(jīng)濟(jì)適用房使用對象實(shí)行貨幣化補(bǔ)貼的做法雖然使購房者受惠確切，但也是以保證開發(fā)商大量利潤為前提，并且由于增加需求而抬高了房價(jià)。政府直接組織建房不僅可以將開發(fā)商的豐厚利潤留給居民，還可以減少對官員的行賄成本，如果加強(qiáng)比價(jià)采購，并不會(huì)比目前的大公司受賄更多。如果由政府直接為低收入者建造適用住房，財(cái)政投入效率會(huì)大大增加。　　

3.解決一般百姓住房的另一途徑是發(fā)展住房合作組織和集資合作建房　　

住房合作社是合作經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。住房合作組織和集資合作建房的最大優(yōu)勢是成本低廉，一是因?yàn)榭梢詫㈤_發(fā)商的巨額利潤留給消費(fèi)者，二是因?yàn)榭梢源蟠蠊?jié)約開發(fā)和銷售成本，三是因?yàn)榭梢垣@得國家的社會(huì)政策支持。世界上80多個(gè)國家有合作建房成功的范例，目前世界住房合作社擁有社員約2000萬戶，十多萬個(gè)合作建房組織。在德國，在政府的大力支持下，由合作社建造的住宅占到了新建住宅總數(shù)的30.9%。我國黨的相關(guān)重要文獻(xiàn)都強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展合作經(jīng)濟(jì)，國家關(guān)于住房制度改革的文件也都提出鼓勵(lì)個(gè)人集資合作建房，國務(wù)院1992年頒發(fā)了《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》。但實(shí)踐上各地對住房合作社普遍忽視。曾經(jīng)廣泛發(fā)展的單位集資建房也因?yàn)槲茨芸刂坪糜蟹繎舻膮⑴c而被禁止。北京曾有過幾十家個(gè)人合作社建房的成功經(jīng)驗(yàn)，近年我國北京、溫州、深圳等地都有人積極組織個(gè)人合作建房，但難以形成氣候，原因是沒有得到相關(guān)部門的推動(dòng)和支持。如果我們出臺(tái)比較具體的合作建房的規(guī)章，強(qiáng)化合作意識(shí)并進(jìn)行引導(dǎo)和協(xié)調(diào)，對合作建房給予一部分經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠政策，住房合作社一定成為解決城鎮(zhèn)居民自有住房問題的生力軍。　　

4.逐步解決好非戶籍常住人口的住房問題　　

使我國戶籍人口居者所有其屋是一個(gè)不太難的任務(wù)，對有些地區(qū)來說則是非常容易。2006年末，農(nóng)村99.3%的住戶擁有自己的住宅。據(jù)建設(shè)部的數(shù)字，城鎮(zhèn)居民住房自有率為82%或83%，而2005年底深圳市戶籍人口住房自有率已達(dá)到92％。有資料認(rèn)為江蘇省城市居民住房自有率全省超過80%，實(shí)際上蘇北城鎮(zhèn)居民住房自有率和全國差不多，而蘇南卻大大高于平均數(shù)，南京市民住房自有率2005年是90%以上，2007年末，常州市擁有自有產(chǎn)權(quán)住房的城市居民比重達(dá)到95.0%。考慮到年輕人不一定結(jié)婚馬上就應(yīng)有自己的住房，95%已經(jīng)是接近居者所有其屋的目標(biāo)。常州市對廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房保障應(yīng)保盡保，2009年承諾所有家庭人均住房建筑面積低于　18平方米　（含），家庭人均月可支配收入在1440元（2010年下調(diào)為1590元)以下的居民都可以獲得8萬元購房補(bǔ)貼，這可以使百萬市本級城鎮(zhèn)戶籍人口的常州就已經(jīng)沒有多少無房戶了，2009年有5000多戶購買，2010年準(zhǔn)備新增2000多戶，同時(shí)提高實(shí)物配租水平，新增廉租住房和公共租賃住房實(shí)物配租500戶。對既不符合廉租房申請條件，又買不起經(jīng)濟(jì)適用房的“夾心層”家庭，常州市采取公共租賃住房的方式予以保障，具有常住戶口且實(shí)際居住三年以上，家庭人均年收入低于上年度市區(qū)人均可支配收入的80%的無房戶都可以申請，目標(biāo)是應(yīng)保盡保。可以看出，只要把公共租賃住房按“房改”政策售給“夾心層”，把廉租房和實(shí)物配租部分無償分給符合廉租條件的困難戶，無房戶就已經(jīng)寥寥無幾了。一兩年時(shí)間，“居者所有其屋”的目標(biāo)就可以完全達(dá)到。　　

困難在于非戶籍人口。統(tǒng)計(jì)定義上的非戶籍常住人口（在某一地區(qū)居住半年以上）大部分以后會(huì)返回農(nóng)村或本地城鎮(zhèn)，因此沒有必要都按當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民方式解決住房，我們所要做的就是保障他們有滿足基本生活需要的居住條件。深圳市未納入常住人口統(tǒng)計(jì)的流動(dòng)人口近400萬人，似乎包括很多居住半年以上者。一些城市統(tǒng)計(jì)的非戶籍常住人口，實(shí)際不是統(tǒng)計(jì)定義上的常住人口，而是接近于“可持續(xù)居住人口”。深圳公布非戶籍常住人口645.82萬人似乎大多為可持續(xù)居住人口，其住房自有率為27％。2009年年末常州市全市非戶籍常住人口統(tǒng)計(jì)為85.4萬，而全市暫住人口統(tǒng)計(jì)為132.1萬人，其中暫住一年以上人口46.3萬人。這46.3萬人中（全地區(qū)城鄉(xiāng)而非常州市區(qū)）的可持續(xù)居住人口頂多30多萬即暫住人口的1/4，且一部分已有自有住房。他們已是真正的常州居民，無論從貢獻(xiàn)上講，還是從全面小康和初步現(xiàn)代化要求來講，他們都應(yīng)是城鎮(zhèn)住房保障制度的享受者。當(dāng)然。一下子使他們都有自己的住房不太可能，但我們的政策導(dǎo)向不應(yīng)是以租賃為主解決他們的住房，而應(yīng)通過壓低房價(jià)、政府補(bǔ)貼、合作建房、政府為低收入者建造廉價(jià)房等途徑，使他們有盡可能多的人擁有一套夢寐以求的自有住房。　　

參考文獻(xiàn)　　

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[3] 周青梅.財(cái)產(chǎn)性收入、收入差距與政府公共政策選擇[J].安徽商貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào),2008 (1)：6-8，36.　　

[4] 李濟(jì)廣，劉倬.：馬克思“個(gè)人所有制”概念文本解讀[J].中國礦業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版,2008，（4）：1-6.　　

[5] 馬克思恩格斯選集[J].第3卷，北京：人民出版社，1995,630.              

（原載《當(dāng)代經(jīng)濟(jì)管理》）　　

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