【推薦者按：當前一種論調認為，房價如下跌對銀行無影響或者影響有限，因此可以加大調控，使房價下降。按照這種論調，房地產調控必須以保銀行為前提。在房地產綁架經濟與金融的背景下，這種房地產調控，只能是葉公好龍的結局。房價下降必然波及銀行。泡沫早破裂比晚玩破裂好，越早破裂對銀行影響越小。房價下跌波及銀行，這是錯誤的房地產政策必須付出的代價，將房地產泡沫吹大的決策者必須為此承擔責任。】
自欺欺人的“壓力測試”
汪耀輝
8月18日，交通銀行公布了他們的房貸壓力測試結果：即使在房價下降50%的情況下，交行對公房貸（開發貸款）的不良率僅增加1.6%，對私房貸（按揭貸款）的不良率僅增加1.2%。交行認為即使在所模擬的極端情況下，不良貸款率受到的影響“有限”，房貸的總體風險“可控”。
我不知道銀監會在要求各銀行進行房貸壓力測試的時候，有沒有在設定某些下跌幅度作為模擬情形的同時提供具體的數學模型，亦或是讓各銀行自行設計這個模型。僅從測試結果來看，我認為有人視這種非常嚴肅的壓力測試如同兒戲，甚至把它變成了一場騙局。
我們不妨用一個例子來說明這個壓力測試結果的荒謬程度，假定有人購買了一套100萬的房子，首付20%，在房價下跌50%的極端情況下，房子的市價跌到了50萬，若不考慮已經支付了的按揭和利息因素，這時候借款人欠銀行的貸款本金為80萬。也就是說，房價低于其相應的按揭貸款，這套房在對借款購房人意味著一筆30萬的負資產，這筆按揭貸款成了“水下按揭”。
設想一下，如果此時這個借款人獲得了一筆80萬的現金，他是會用這筆錢去歸還貸款，來解除這套房子的抵押呢？還是選擇違約，放棄這套房子，用50萬去購買另一套住房，給自己留下30萬現金？
我希望不要用“信用記錄”和“法律途徑解決”這類理由來搪塞這個問題，我敢斷言，只要出現這種極端狀況，“戰略性違約者”就一定會出現。美國的信用體系完備嗎，法制健全嗎？他們那兒“戰略性違約者”有的是，坦率地說，連這個名詞都是美國人發明的。
所謂的房貸“戰略性違約”（strategic default），指的是借款人并非因為出不起月供，而是因為“戰略”方面的考量而選擇停供。比如，在上面例子中的情形下，如果那個借款人因為30萬的差額而選擇停供，他就成了一個戰略性違約人。這樣的客戶在銀行眼中，將會是“曾經的”優質客戶。
除非你有十成的把握，永遠不要以為只有山窮水盡的人才會違約，否則的話，憑空以“有能力還款者不會違約”這種假設作為前提，無論設計出什么模型，得出什么測試結果，都不過是在欺騙別人，同時也是在欺騙自己。當然，如果明知存在戰略性違約的可能而不予考慮，問題的性質就完全不同了。
房價下跌50%，絕大部分的按揭貸款都會沉入水下，換句話說也就是絕大部分的房奴都會成為負資產，如果有了戰略性違約的概念，還有誰敢心安理得地公布不良率僅增加1.2%，“風險可控”，“影響有限”，這樣一個所謂的“測試結果”？誰能保證不良貸款率不會增加12、22乃至更多的百分點？
數學模型永遠算不出人的心理變化這個變量，照搬自然科學的一些原理和方法，是經濟學家經常預測不準的主要原因。希望大家記住這一條：人不是一個沒有頭腦的簡單的物體，他們是有思想的，他們的想法是不斷變化的。
據央行統計，國內的銀行業已向樓市發放了8.71萬億人民幣的（含對公、對私房貸），在總貸款額中的比重達到了18%，一個百分點的壞賬就意味著871億元的損失，這個數字超過了華夏銀行（股東權益326.6億元）和寧波銀行（102.6億元）這兩家銀行股東權益之和的兩倍。而與房地產市場有關的地方融資平臺的1.5萬億的風險敞口，則超過了工商銀行7191億元股東權益的兩倍，這兩個“兩倍”說明了我國房地產金融內存在的巨大的系統性風險。在進行風險評估的時候，我們一定要非常審慎，寧可保守一些，把安全系數留大一些。壓力測試雖然重要，但對這種測試的誤差范圍之大要有清醒的認識，模型要盡量完善，而即便看上去已經“完善”了的模型，計算出的壓力測試的結果只能用作參考，切不可迷信，以免對宏觀經濟政策的制定產生誤導，從而鑄成大錯。
我沒有用模型計算過，但我堅定地認為，即使樓市均價下跌20%，國內經濟就會出現明顯的問題。
在結束本文的時候，腦子里忽然閃過這樣一個怪念頭：如果用他們的壓力測試模型，模擬計算一下房價下跌100%的最極端的情形，結果該是什么樣子呢？雖然這種情形不會出現，但如果不嫌麻煩，不妨用交行的方法測試一下這種情形，得到的結果也許會非常有趣。
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