任志強博鰲放炮：房價下跌論荒謬透頂！

任志強博鰲放炮：房價下跌論荒謬透頂！　　

經(jīng)濟觀察報 記者 劉佳明      以“不管我是不是開發(fā)商，我都不會同意房子降價”、“中國房地產(chǎn)業(yè)根本不具備崩盤條件”和“房價不是炒房客炒高的”等犀利言論而曝光率極高的華遠集團總裁任志強，12日現(xiàn)身在海南舉行的2010博鰲房地產(chǎn)論壇。乘會議間隙，本報記者就一系列大眾所關心的熱點問題，采訪了這位向來出言犀利的地產(chǎn)界名人。關于訪談內(nèi)容，請看記者傳回的現(xiàn)場報道：
　　任志強：政府削減土地供應量，誘發(fā)房價報復性上漲
　　在全國房產(chǎn)調(diào)控的大背景下，政府正逐步減少一線城市的土地供應量，對此這位房產(chǎn)大鱷持何種觀點呢？任志強回應道，自己苦口婆心地反復強調(diào)，土地是一種不可再生的稀缺資源，而“物以稀為貴”的價值規(guī)律是由市場決定的。所以，政府為控制房價而減少土地供應量是一種本末倒置的行為，其后果只能在房產(chǎn)市場上制造恐慌情緒，從而導致房價報復性上漲。
　　任志強還當場舉了個例子：“我上周參加在京舉行的房產(chǎn)企業(yè)交流會，中午和青島某房產(chǎn)公司的李總吃飯，我開玩笑地問你們那里的樓價是不是跌了？他說哪有這事？他們位于溫泉鎮(zhèn)的30-65㎡小戶型溫泉公寓最近火得不得了。我再一問，原來當?shù)卣疁p少土地供應之后，擁有優(yōu)美風景和良好配套的小戶型溫泉公寓作為優(yōu)質(zhì)資源，其稀缺性就被強行放大了，這還能不大漲么？”（上圖：華遠集團總裁任志強高調(diào)出席2010博鰲房地產(chǎn)論壇）
　　“如果政府真想抑制房價，就必須增加土地供應量，讓市場減輕對土地稀缺的擔憂。但令人遺憾的是，政府明顯在本末倒置。” 任志強這樣說道，他還引用官方數(shù)據(jù)來證明自己的觀點：“從國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)來看，7月份70個大中型城市房價平均上漲10.3%，這就是最強有力的證據(jù)，證明市場上已經(jīng)因控制土地出讓而彌漫著恐慌情緒，這才是房價不斷走高的誘因所在。”
　　任志強：華遠樓盤空置率高子虛烏有，某些網(wǎng)民愚昧無知
　　最近不少聲音質(zhì)疑華遠旗下樓盤空置率過高，有些樓盤甚至高達86%-95%。記者也就網(wǎng)上瘋傳的一張裘馬都（華遠地產(chǎn)位于北京朝陽區(qū)樓盤）夜晚“黑燈”照片，征求了任志強的看法。對此，他坦然回應到：“我都要笑噴了！裘馬都去年9月才交樓，現(xiàn)在大部分都在裝修，業(yè)主根本沒住進去，何來空置一說？”
　　任志強認為，所謂華遠地產(chǎn)樓盤空置率過高根本就是一個偽命題。“一是分期交房，還沒交完樓，許多人未領鑰匙。二是有些尚未裝修。三是商業(yè)尚未開業(yè)，本就很正常。”他有些憤憤不平地說，“這幾天網(wǎng)上對我個人的集中攻擊，充分暴露了某些網(wǎng)民的愚昧無知，說明他們?nèi)狈镜呐袛嗄芰Γ瑯O易淪為一小撮別有用心的人煽風點火的對象。”
　　（上圖：談到最近網(wǎng)絡上針對他的攻擊性言論，任志強對此嗤之以鼻）
　　任志強：房價下跌論荒謬透頂，未來房價仍將穩(wěn)健上漲
　　隨著國家房產(chǎn)調(diào)控政策的深入，有業(yè)內(nèi)人士預期，隨著8-9月份一線城市供應量大幅增加，未來價格競爭壓力會加大，房價拐點已經(jīng)不遠。但任志強認為，房價下跌論荒謬透頂，房價頂多就是結(jié)構(gòu)性調(diào)整，然后一路穩(wěn)健攀升，甚至有的城市會逆市大漲。
　　“雖然目前市場面臨著新一輪調(diào)控，但經(jīng)濟環(huán)境與08年完全不同。當時是經(jīng)濟危機，什么都不好，現(xiàn)在上半年GDP增速達到10%以上，大好的經(jīng)濟環(huán)境決定了房價不可能有大跌的空間。”他進一步解釋說，“我前面也說過，在房價本已偏高、尤其是人口回流快的一線城市，如果土地供應量突然減少，造成需求大缺口的話，房價甚至有可能大幅上漲。”（上圖：2010博鰲房產(chǎn)論壇上，分組討論時任志強侃侃而談）
　　任志強：中國房地產(chǎn)遠未過剩，城鎮(zhèn)房屋需求旺盛
　　記者注意到，在博鰲論壇“新政下的中國房地產(chǎn)”環(huán)節(jié)中，當主持人陳啟中問到是否擔心中國人賭博式地往房地產(chǎn)市場押寶時，任志強毫不遲疑地給出了觀點：“大概現(xiàn)在中國最不過剩的就是房地產(chǎn)。鋼鐵、水泥、家電、汽車大家都說過剩了，但是房子不管怎么樣，城鎮(zhèn)居民戶均擁有量還遠低于1:1。”
　　任志強是否忽略了大批租房的城鎮(zhèn)居民呢？記者在會后提醒他時，他對此說明道：“不管是買還是租，至少都要有一個房子，更別說還有很多的農(nóng)民要變成城鎮(zhèn)居民，目前的問題就在于沒有這么多房子保證居民住在里面，供不應求。如果更多人進入這個行業(yè)或者更多資金進入，真正把土地供給瓶頸解決掉的話，就不會造成房屋價格的飛漲。”
　　任志強：房產(chǎn)市場存在誤區(qū)，經(jīng)適房導致市場扭曲
　　談及中國房產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，任志強提到了三個主要問題：“第一個就是土地資源的自由配置問題，靠壟斷去配置會有問題。第二，金融資源的配置問題。金融資源配置如果不好的話，也會導致扭曲。比如說讓什么人買會享受什么利率。第三，國家政策導向問題。以保障為例，前一段大家都認為國家保障的目的就是讓大家買得起房子，這其實是錯誤的。”
　　任志強認為，從世界范圍內(nèi)的經(jīng)驗來看：“許多國家的住房保障政策，都是針對租不起房子的。而我們過去的經(jīng)濟適用房、兩限房目的都是讓你買，不是讓你租，所以才導致市場需求的扭曲。再說，經(jīng)濟適用房的價格又怎能成為市場經(jīng)濟下房產(chǎn)價格的標桿呢？”
　　不知不覺已臨近中午十二點，任總因為下午還有重要議程，不得不謝絕了我們的其他問題。記者目送任總健步離開會場，在感嘆這位房產(chǎn)界名人出言大膽潑辣的同時，也由衷祝愿他和他的華遠集團在房產(chǎn)新政的風雨之下能一路走好。　　

附時寒冰博客節(jié)選　　

2003年8月，由原建設部起草的18號文，悄悄篡改了經(jīng)濟適用房的定位，而在這個節(jié)點上，還有一個更大更核心的力量在左右房價大趨勢：
    2003年7月末，廣義貨幣供應量M2余額為20.62萬億元，到2005年3月26日，國務院辦公廳下發(fā)《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，即“老國八條”。而2005年3月末，廣義貨幣供應量M2余額為26.5萬億元。房地產(chǎn)調(diào)控聲中，房價為何持續(xù)上漲呢？下面的數(shù)據(jù)給出了答案：2007年12月末，廣義貨幣供應量M2余額為40.34萬億元。
    2007年與2003年相比，廣義貨幣供應量M2余額增長了近一倍！
    貨幣供應量飛速增長的情況下，讓房價下跌是絕不可能的。
    再對比一組數(shù)據(jù)：
    2007年12月末，廣義貨幣供應量M2余額為40.34萬億元。
    2009年12月末，廣義貨幣供應量M2余額為60.6萬億元（比上年末增長27.7%）。
    短短兩年時間，中國廣義貨幣供應量M2余額增長了20萬億元！換句話說，2007年到2009年兩年間增加的廣義貨幣供應量M2，相當于1949年到2003年54年的總合！貨幣增速之快前所未有！而2007年與2003年的4年中，廣義貨幣供應量M2余額增長了20萬億元（也是相當于1949年到2003年54年的總合）。換句話說，從2003年到2009年，中國廣義貨幣供應量M2增加量相當于1949年到2003年54年的總合的兩倍！！
    在貨幣供應量飛速增長的情況下，房價的趨勢是顯而易見的——公眾出于對貨幣貶值的恐懼而買房，這個時候，房子不再是普通的房子，而變成了貨幣的一種存在形式——一種為了保值而被動選擇的品種。在這種情況下，空置率、供應等等，都不再起決定性作用——至少在貨幣飛速增發(fā)的前提下如此。
    另一個更震驚的數(shù)據(jù)對比在下面：
    2010年6月末，中國廣義貨幣供應量M2余額為67.39萬億元，折合9.9萬億美元左右。
    2010年6月末，世界超級經(jīng)濟強國美國的廣義貨幣供應量M2是8.6萬億美元。
    中國廣義貨幣供應量M2比美國整整高出1.3萬億美元！中國的貨幣供應總量已經(jīng)遠遠超過美國！而且，美國的M2包含非機構(gòu)貨幣市場共同基金，如果考慮到這個因素，中國的貨幣總量比美國還要多更多——注意，這是從絕對值比較的。別忘了：美國的GDP總量，是中國的3倍多，美國的人均GDP是中國的14倍多！
    再看另外一組數(shù)據(jù)：
    1990年，中國廣義貨幣供應量M2余額為1.53萬億元人民幣，2010年6月末，中國廣義貨幣供應量M2余額為67.39萬億元人民幣，20年間，M2增長了44倍。
    1990年，美國廣義貨幣供應量M2余額為3.28萬億美元，2010年6月末，美國廣義貨幣供應量M2是8.6萬億美元。20年間，被全世界批評為濫發(fā)貨幣的美國M2增長2.6倍，遠低于中國（嚴格而言，需要考慮貨幣基數(shù)問題和美國發(fā)達的金融衍生品對貨幣的放大效應）。
    上面的數(shù)據(jù)，可以幫你找出房價的趨勢，而數(shù)據(jù)同樣可以幫我們找出房價的漲幅。
    中國的住房市場化改革始于1998年，1998年中國廣義貨幣供應量M2余額為10.45萬億元（1990年，中國M2余額為1.53萬億元），2007年為40.3萬億元，2009年末達到60.6萬億元，2010年6月末為67.39萬億元。
    2010年6月末與1998年相比，M2增長了6.5倍，這就是我此前演講中多次提到的“六倍原理”。二三線城市的房價在此次調(diào)控中保持堅挺，甚至逆勢上漲，也源于此。
    （以上數(shù)字對比，從專業(yè)角度來看，有不嚴謹之處，但為了直觀地說明問題，不再另外加注。另外，有關貨幣發(fā)行量為何如此之大，增速為何如此之快，及未來貨幣供應量的趨勢，及對投資市場和趨勢的影響，應對措施等等不是此文所闡述內(nèi)容）。
    因此，中國要真正抑制房價，首先應該控制貨幣的供應量。一邊增加貨幣供應量，一邊要求抑制房價，是不可能完成的任務。要讓民眾有幸福感，過得有尊嚴，也必須確保人們持有的貨幣（財富）購買力保持增長而不是僅僅貨幣這種虛幻的符號增長。　　

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