“資本地產”是什么貨色？

“資本地產”是什么貨色？

　　最近，唐駿“學歷門”事件在網上鬧得沸沸揚揚。經過幾番電視辯論，突然冒出了個力挺唐駿的“西畢生”校友禹晉永。經過在網絡一番搜索，人們發現此公實非等閑之輩，也是非常“成功”的人士，且擔任包括北大清華人大在內的中國多家最高學府的“兼職教授”，另有北大“博士后”和“兼職研究員”、“歐美同學會企業家聯誼會副會長”等響當當的名頭，曾在各處MBA講堂之類場合云山霧罩，講授一套“資本地產”理論，被譽為中國“‘資本地產’的旗手”。這讓人不禁想弄個明白：這個“資本地產”到底是個什么東東？
　　
　　一、“資本地產”的路數
　　
　　一般平頭百姓，對于資本市場特別是企業上市這類的事情，往往是稀里糊涂。就算你學識淵博，如果不是這一行當中的人，沒有金融和現代資本市場及相關法律知識，也搞不明白到底是怎么回事。不過，總是有人能用比較淺顯的語言，讓大家能明白其中一二。最近天涯有一個帖子《禹晉永的“資本地產”是如何運作的？》，就通俗地解釋了其中奧妙：
　　
　　“其實資本地產的理念很容易理解。那就是根據股票市場的市盈率有關系。為了說明方便，進行一個簡單量化，一個東西本來只是1萬，但是一旦上市，就變成了6萬。既然如此，如果本來什么都沒有，但是借了1萬，然后上市，出讓50%的股票，那么就可以從股市上圈錢3萬，還別人1萬，自己留下2萬，這就是賺錢了。中國世代就是采取這樣的模式，稍微復雜一點，那就是再利用一個元素，就是可以憑空拿地。等于是借政府的地，然后圈錢，圈錢成功就開發，不成功就不用管了。這里需要打個時間差，那就是利用政府急于賣地的心態，而且可以拖欠款。那么政府如何相信中國世代呢？其實很簡單就是騙唄。”
　　
　　通過這個帖子，大家可以發現，這個力挺唐駿的“地產大鱷”的所謂“資本地產”理論，其實也不是他自己的發明，只不過是模仿并升級黃光裕的賭博手法，并將其改頭換面，在房地產領域發揚光大，然后抹上一層“理論”油彩而已。請看《三聯生活周刊》文章的以下分析：
　　
　　黃光裕起家，靠的是供貨廠家壓（沉淀）在他手上的巨額貨款。“之后，2003~2004年成功實現國美‘借殼上市’。當時，香港股市全面復蘇，恒生指數穩定增長。2004年6月，中國鵬潤宣布以83億港元，收購國美電器分拆上市部分65%的股權，全部以代價股和股權證進行，公司同時易名“國美電器”。這筆交易不涉及現金，黃光裕以接近50倍的估值把資產換成了股份。國美電器上市的消息一出就引起極大爭議，因為據當時國美電器資料顯示，其2004年凈利潤僅為1.78億港元，以83億港元價值計算，市盈率高達49.5倍，如此高的市盈率在同行中實屬罕見。這次交易的高市盈率泡沫，其本質在于黃光裕希望憑此賭博使日后有機會高價套現。他賭的就是到時股價繼續維持高位，使他順利堅持高價套現為自己財富增值，就算到時股價泡沫崩盤，也不過是回歸正常水準而已。”
　　“黃光裕在國美借殼上市的當天即宣布，鵬潤投資不會在房地產領域投入更多資金，未來將以零售業為主。黃光裕要另組一支地產軍團沖擊資本市場，并且，在一開始就為自己定下了獨特的玩法——一切以上市為目標，一步到位地成為地產的資本投資者，而不是項目的運營商。黃光裕的地產之路與其他開發商完全不同，無論從最初搭建地產業務平臺到借殼中關村，黃光裕的主要目的不是賣房子，而是進入資本市場融資，以手段為目的”（《三聯生活周刊》《黃光裕的地產王國》一文）。

　　禹晉永能夠將黃光裕的手法發揚光大，除了所謂“人脈關系”外，主要利用的“元素”就是選定目標城市的目標地塊，許諾將投入巨額資金開發。然后尋找設計公司進行前期策劃、規劃、建筑設計。其基本要求就是迎合政府官員之喜好，設計概念越夸張離奇、宏大，越能贏得當地政府及官員的青睞。例如，在北京豐臺建設“全球高科技體驗中心”；斥巨資440億元在重慶打造大渡口區釣魚嘴半島打造“中國西南國際中央休閑商務區（CRBD）”；投資300億在天津寶坻建設中國最大影視基地——中國比弗里（比弗里又譯“貝佛利”，是美國好萊塢名人富豪云集的地方），成為“鑲嵌在華北地區的一棵耀眼的明珠”……這些非常宏偉輝煌的藍圖，那些好大喜功、急切完成招商任務、做出政績的當地官員們聽到看到之后不禁心里癢癢，躍躍欲試。通過向當地政府官員吹噓推銷其設計概念，同時夸張自己的實力，禹晉永輩獲得了政府對其開發目標地塊的信任和依賴。進而通過各種手段，使政府將目標地塊無償或以很小的代價交給其進行開發。　
　　說穿了，“資本地產”依靠的是用空手套白狼的概念炒作來獲得土地開發權。世代集團在香港注冊資金僅10000港幣，自然沒有能力消化和實現其吹噓的開發目標。于是，大部分獲得開發權的土地，均被其以融資合作開發或干脆直接轉讓開發權來套現。據稱，中國世代也做項目開發，從土地、工程到銷售，這和其他公司差別不大，但禹晉永的做法是“將土地權益化”，讓國際資本購買權益，這樣就有了不斷滾動的資本。用禹晉永的話來說就是，“拿到項目后，把它變為資產，將資產權益化，將權益資本化，再將資本市場化”（《禹晉永：“資本地產”的旗手》）。
　　“那么欺騙是否有風險，其實沒有任何風險。如果投資成功了，等于用股民的錢做生意，那就可以賺錢，皆大歡喜。如果失敗了會怎樣，其實什么都不會發生，根據土地只會漲價的特點，只要把土地轉手即可，比如轉給其他有基礎的企業，還可以繼續賺錢。如果沒有人接手怎么辦，那就直接退給地方政府，是否會被列入黑名單呢？答案是不會。因為任何人都不會承認自己笨蛋，何況地方官員。所以損失不是哪個官員的，但是曝光了，就損害官員利益。所以不會有任何的影響”（《禹晉永的“資本地產”是如何運作的？》）。
   
　　二、為什么要有“博士”名頭？

　　唐粉、禹粉、西太平洋大學校友及一班糊涂蛋們總是認為，唐和禹的成功是由于其能力，洋博士的帽子與其所謂“成功”沒有關系。此論大謬矣！
　　大凡騙子，為了把人唬住，總是要先居高臨下，虛張聲勢。“資本地產”要“運作”成功，除了所謂“人脈關系”，關鍵是要在兩個環節把人蒙倒。
　　一是要讓當地官員包括省委書記省長市委書記市長們相信其編織的神話，相信其實力。除了列舉數字，聲稱自己實力雄厚、有多少多少國內國外公司、有幾百億千幾億資產、正直奔世界500強之外，在簡歷和公司簡介中寫上洋博士的名頭，跟班隨從開口閉口“禹博士”， 再加上抬轎的和同謀在旁邊吹噓，總是讓那些孤陋寡聞、不了解國外教育制度的當地官員見到這位“海歸博士”，就感覺矮了三分。
　　二是在所謂“將權益資本化，再將資本市場化”的環節中，將公司“運作”到納斯達克等國外資本市場上市，也需要有一個洋博士的頭銜。“因為在資本市場里，往往國外的基金和大的合作者他們雖然在資本市場上有合作，他不是認同你這個老板，他更多的是希望認同你的商業計劃以及你有一個很好的團隊，這個團隊里有很好的CEO，換句話說就是有一個非常高素質的職業經理人……把總經理這樣的職位通過一定的形式招募比較有能力的這些人做我們的CEO，他們可以直接與資本市場對接，這是一個很好的融資方法”（《禹晉永：房價要跌價全國人民不答應》）。
　　當然，土地只漲價，不會下降，不斷推高房價，讓中國房地產泡沫越吹越大，是“將權益資本化，再將資本市場化”成功的前提。所以禹晉永走到哪里都大聲替全國人民說話：房價要跌價，全國人民不答應！“因為在今天我們看到不可爭辯的事實是房地產到今天還在盈利，以前都是虧本……那個時代已經一去不復返了。只要你有項目你就賺錢，今天就是這樣，而且房價還在不斷攀升……房價肯定是一路走高，而且這也是不爭的事實。”
　　
　　三、這種游戲是否還在繼續？
　　
　　如果你注意閱讀財經新聞，你會發現如今正在謀劃“復制”禹晉永圈錢撈錢手段的賭徒大有人在。
　　絕非巧合，就在唐駿被揭發偽造學歷之際，他正在籌劃踐行其校友禹晉永的“資本地產”理論。網上有報道說，今年6月11日，也就是在學歷門爆發之前的二十多天，“兩個神秘卻雄心勃勃的資本獵手開始在調控的肅（殺）氣氛下高調進軍房地產市場”，“新華都集團CEO唐駿在湖南宣布，新華都地產將斥資百億進軍長沙房地產市場”，“唐駿瞄準的是短線，在他看來，長沙的房地產市場相對比較健康，屬于‘投資洼地’，而宏觀調控下中小房企紛紛陷入困局，給了資金充沛的新華都以抄底并購的絕佳機會。”“新華都在資本市場的投資能力有目共睹，有了資本市場源源不斷的‘輸血’，唐駿才能在媒體面前毫不掩飾新華都進軍地產這個資本密集型行業的長處，‘對于房地產行業來說，資金、品牌和專業團隊最為重要。而我們恰巧擁有一點點資金的優勢’”（《兩個資本高手的地產棋》）。
    一出西太平洋大學博士嫻熟的空手套白狼游戲，正在其杰出校友唐駿的頭腦中醞釀著。放眼中華大地，這班賭徒們“豎起了資本地產的旗幟”，頂著博士帽，一副“儒商”派頭，“羽扇綸巾”，面對飛濺而來的吐沫晶子依然“神情自若”，“縱橫排闔，指揮若定，指點江山，意氣風發，‘鯤鵬展翅九萬里，翻動扶搖羊角’”（《禹晉永：“資本地產”的旗手》）。哇靠，有了博士帽，毛澤東和諸葛亮的智慧和風度就都集于他一身了，真NB啊！難怪一幫記者真敢往他身上整詞兒！呵呵，眼見著，這些賭徒們頂著一個個“洋博士”的光環，在卷走大量社會財富的同時，捂著鼓鼓的錢袋，得意洋洋，嘴里還叨念說：我們學歷造假“根本沒錯”，并教導后輩晚生“我的成功可以復制”。

× 烏有之鄉 WYZXWK.COM

您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉網刊微信公眾號