誰是近期房租暴漲的背后黑手？很多人將矛頭指向中介。沒錯(cuò)，中介的確是罪魁之一?！ ?/p>
但最大的罪魁不是中介，而是政府。
準(zhǔn)確地說，是政府和中介聯(lián)手推動(dòng)了房租的快速上漲，政府是主謀，中介只是幫兇。
房租暴漲的根源在房價(jià)暴漲，尤其是9.5萬億天量信貸刺激下的2009年房價(jià)的暴漲，房價(jià)暴漲的根源在政府，包括中央政府和地方政府。對于地方政府，大家都比較清楚了，它們需要靠賣地來維持收入，所謂的“土地財(cái)政”。2009年的天量信貸顯然是中央政府無法推卸的責(zé)任?！ ?/p>
房租暴漲只是房價(jià)上漲的合理的向下傳導(dǎo)，中介們只是在這個(gè)傳導(dǎo)中發(fā)揮了突出作用?！ ?/p>
很簡單的道理，生產(chǎn)成本提高了，產(chǎn)品的售價(jià)當(dāng)然也需要提高。對租房服務(wù)來說，房價(jià)就是生產(chǎn)成本的最核心要素，房租就是售價(jià)?！ ?/p>
所以，在房價(jià)離譜上漲的情況下，房租跟著暴漲是正常的。相反，房價(jià)暴漲，房租不動(dòng)才是不正常的?！ ?/p>
當(dāng)然，上游價(jià)格上漲并不是自動(dòng)向下游傳導(dǎo)的，它是一個(gè)過程，需要一定的條件?！ ?/p>
一般來說，上游價(jià)格上漲向下游傳導(dǎo)的程度和速度取決于兩個(gè)因素，一個(gè)是市場的供求關(guān)系，第二是市場的壟斷程度。如果供小于求，就很容易傳導(dǎo)，如果供大于求，就不容易傳導(dǎo)；如果市場是賣方壟斷的，就很容易傳導(dǎo)，如果賣方壟斷程度很低，就不容易傳導(dǎo)。
對于北京的實(shí)際住房需求市場來說，供給是大于需求的，一個(gè)很簡單的證據(jù)就是，北京的租售比一直是出奇的低，即便是加上近期的房租暴漲，也是如此。不妨引用一段今年3月一篇報(bào)道中的一段話：“據(jù)了解，目前國際公認(rèn)的合理租售比應(yīng)該在1：200-300之間，但從2006年開始，北京的租售比就突破了1：300，并在去年年底達(dá)到了1：545。從去年年底到現(xiàn)在，房價(jià)再次上漲15%左右，但租金卻略有回降。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，目前的租售比應(yīng)該已經(jīng)突破600?！?/I>如果，北京的租房市場是供給不足的，甚至供給緊平衡的，房價(jià)的上漲早就該向下游傳導(dǎo)了。
為什么以前沒有傳導(dǎo)，而現(xiàn)在開始突然傳導(dǎo)了。答案就是中介的強(qiáng)力參與提高了北京租房市場的壟斷程度?！ ?/p>
中介為啥現(xiàn)在開始強(qiáng)力參與租房市場了，原因在于，房價(jià)的持續(xù)暴漲已經(jīng)為房租的暴漲蓄積了足夠的勢能，孕育了極大的利潤空間。
當(dāng)然，還有一個(gè)原因是，最近的房地產(chǎn)調(diào)控抑制了房價(jià)，斷了他們在售房市場的財(cái)路，為了生存不得不轉(zhuǎn)向租房市場。
總而言之，房價(jià)持續(xù)暴漲是房租暴漲的主因，而租房市場壟斷程度的增加是房租暴漲的次因。房價(jià)持續(xù)暴漲的幕后推手是政府，而市場壟斷程度增加的幕后推手則是中介?！ ?/p>
很多買不起房的小白領(lǐng)們關(guān)心的問題是，房租暴漲還能持續(xù)多久？
要回答這個(gè)問題，還是要看房價(jià)、供求關(guān)系和市場壟斷程度這個(gè)三個(gè)基本要素?！ ?/p>
如果房價(jià)大幅回調(diào)，房租上漲自然也就失去動(dòng)力；如果，因某種原因，中介大規(guī)模退出租房市場，市場的壟斷程度有所降低，房價(jià)向房租的傳導(dǎo)也會(huì)失去動(dòng)力；在供求關(guān)系方面，最重要的因素要看小白領(lǐng)們的承受能力，而且是對于那些處于崩潰邊緣的“邊際”人士。如果房租再上漲，他們就承受不了，不得不退出租房市場：要么轉(zhuǎn)租平房，要么回老家。這時(shí)房租上漲也就快接近尾聲了?！ ?/p>
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