牛刀：中國房價泡沫將于2012年破滅

牛刀：中國房價泡沫將于2012年破滅

是泡沫肯定會破，這已經成為市場的共識。泡沫之所以是泡沫，是因為泡沫的發酵經過了一個漫長的周期，逐步被吹大的。當泡沫吹大到一定程度的時候，泡沫的力量就變得非常強大，往往是外力非能夠改變其內在的強大，最后這種強大撐破了外在的客觀世界，而砰然破滅。

中國房價的泡沫不同的是，這種泡沫在破滅之前，還能制造一種美麗凄涼的假象，以“豬堅強”等騙取人們的同情，伺機制造更大的泡沫，因而泡沫破起來危害性也就更大。

但是，現在中國房價的泡沫已經在開始破了。這個泡沫在破的時候，因為一切都不以人的意志為轉移，其破滅的特征為人們知之甚少。也就是說，中國房價泡沫在人們不知不覺之中，已經在開始破了。

人們認識客觀世界，尤其是認識某種未能熟知的經濟現象，往往采取的是類比和預測的方法。中國房價泡沫破滅前也是一樣，比方說不久前網上流傳的與日本房價崩盤對照表，就是用這種類比的手法。只是非常遺憾，這種類比有一定的客觀性和科學性，然而被中國的開發商動員媒體一起，將其娛樂化了。最后，成了人們茶余飯后的笑談，未能引起足夠的警覺。

只是現在不警覺已經不行了。根據凱恩斯經濟周期性的原理，對房價泡沫的認知過程，其實也是一個對某種經濟現象周期性考量的過程。在這個充滿思辨、理性的學術研究與非理性的客觀世界的搏斗中，我們對中國房價破滅圖景有了一個清晰的描述：那就是中國房價已經進入破滅的周期，正順著結構性房價下降——整體性房價下調——房地產崩盤三個階段才得以完成，中國社會應該分別針對這三個階段出現的情況和危機做出應對。

第一個階段是結構性房價下降，是往往不被發現，卻開始普遍存在的泡沫破滅。中國房地產的結構性泡沫破滅有兩大特征：一是區域概念泡沫的破滅。比方說三亞房價泡沫破滅，12.8萬元每平方米的公寓，現在只能賣4.8萬元，其實這個價格也有泡沫；比方說北京燕郊1萬元的住宅，現在只能賣0.6萬元每平方米，燕郊的住宅對北京人來說，介乎于商品住宅和小產權房之間，商品住宅買不起小產權房不敢買的人，才會出手買燕郊的住宅，所以，這個住宅價格應該在商品住宅和小產權房之間才會有市場。用這個標準來衡量，燕郊的住宅只值3200元至3600元。還有上海迪斯尼周邊住宅泡沫的破滅，深圳后海住宅泡沫的破滅都是如出一轍。二是產品結構泡沫的破滅。2009年推出商品住宅，很多是價格離譜的豪宅，專門為投機炒家設計的產品，在許多概念的光環中，迷惑了市場，現在房價一落千丈。

區域性房價的大幅下跌，不屬于房價的正常調整，而是泡沫破滅的現象。因為這種下降是局部性的，而且，往往是房價猛漲后的下降，所以，不被市場重視。但是，當中國萬千個區域性房價這樣大幅的下調時，所帶來的后果一樣是災難性的。特別是在下降的過程中，不可能一次將房價調到位，往往在下調的過程中，還吸引一些企圖抄底的買家，結果底沒抄到，還白白損失巨款。

第二個階段是整體性房價下調。在成交量低迷、市場觀望心理強烈的狀態下，中國的房地產上市公司和一批資金來源比較匱乏的小型房企，將開始下調房價。這個階段往往在結構性房價泡沫正在破滅的時候，就有開發商開始引領降價大潮。這個階段有三個特征，一是標桿性，比方說萬科作為中國房地產的龍頭開始降價，會引起很多樓盤跟風降價；二是持續性，整體性房價下降從開始到爆發全國性的下降需要半年多的時間，而且會持續很長時間；三是階段性，因為流動性還在，所以市場這段時間是每降價20%，都可以消化一部分購買力，呈現的是波浪型的向下降價。就中國國情來講，這個階段是大規模爆發由此產生的社會矛盾的階段，比方說退房潮，斷供潮，會如期而至。

這一輪房價的整體性下降，還將伴隨著地方政府債務問題的爆發。盡管不是導致經濟崩潰，但是，一定會引發社會危機。有的地方政府會不顧一切的大規模賣地，設法圈錢，完全不顧民生，強行拆遷。當然，主要發生在三四線城市，一定要引起足夠的重視。

第三個階段房地產出現行業性崩盤，泡沫正式破滅。中國房地產商盡管數量很大，但是，真正的品牌開發商不太多。由于土地壟斷，大多數房企都是抱著空手套白狼的想法，擠進這個產業，有的只是一個項目公司，樓盤賣完了人都找不著。因此，稂莠不齊，面臨洗牌，最后能夠存活下來的只有占總量20%的上市公司和品牌房企，也就是說，現在中國70個大中城市的2.6萬家開發商中，一半是項目公司面臨自行解體，還有30%是破產倒閉，只有5000多家房企可以幸存，很多將承擔二三線城市商業地產的開發和經營，有一部分將要承擔各大城市的保障性住房的開發。

中國經濟的房地產的時代宣告結束。但是，因為房地產的過熱引發的產能的全面過剩，將要導致中國經濟開始進入十年以上的調整周期。歷史的看待房價泡沫的破滅，每一個中國人都應該進行認真的反思，為什么在有那么多前車之鑒的情況下，一定要把中國的房地產推向崩盤呢？

× 烏有之鄉 WYZXWK.COM

您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉網刊微信公眾號