21世紀經濟報道 譚璐 香港、成都報道
核心提示：有地產商透露，最近央行和銀監會披露地方債務總額高達7.6萬億元，而地方財政借的錢和利息，90%都要靠賣地來還。在開發商同樣面臨資金壓力的情況下，業內人士預計下半年地方政府將被迫降低期望值，地價預計大幅走低。
房地產宏觀調控之下，開發商們是否真的難過？
“很多地產公司告訴我們，下半年不準備買地了，因為資金緊張?！被幽辏?1777.HK）主席兼首席執行官潘軍日前接受本報記者采訪時表示，“其實如果發展商不買地，割掉的不是發展商的脖子，而是地方政府的脖子?！?/p>
潘軍坦言，由于目前地方政府財政緊張，土地收入在財政收入中的占比相當大，所以現在各地發展商老總們的“吃飯”壓力很大，“去年是發展商上門拜訪政府，希望在各地投資，而現在情況卻相反，現在各地方政府請我們吃飯，說有十幾塊地，你們選選有沒有合適的?！?/p>
根據中國指數研究院的數據，今年6月的第三周，受監測的20個主要城市共推出土地125宗，環比增加33%，推出土地面積920萬平方米，環比增加80%。成交土地52宗，環比增加49%，成交土地面積242萬平方米，環比增加75%。
這20個主要城市的整體成交均價為3757元/平方米，環比上升91%。不過，20個主要城市中，僅杭州、長沙、成都和蘇州有住宅用地成交，其他一線城市的土地成交狀況慘淡。
一邊是地方政府的賣地沖動，一邊是開發商面臨資金壓力。潘軍估計，到今年第三季度，有些地方政府會被迫降低期望值，屆時土地出讓價格會走低。
地方政府：賣地—還債
潘軍對于中央宏觀調控政策的坦然來自于對地方政府債務窘況的了解。
“最近人民銀行和銀監會關注地方債務問題，目前披露的有7.6萬億元，而地產貸款是7.38萬億元，地方債務高于房地產整體行業的貸款。原因有幾方面，第一，土地交易量下降。第二，不少地方政府在去年高潮時借了錢去搞拆遷，其土地成本非常高。第三，地方財政借的錢，90％要靠賣地來還銀行貸款并支付利息。”潘軍說，“如果地方融資平臺出問題是很可怕的，對金融業的影響非常大。我們看到很多地方政府拆遷整理的土地已經停掉了，這意味著其還款的來源切斷了。”
由于今年不少土地是地方政府在去年的成本基礎上完成拆遷整理的，因此地方政府對于手里的土地收益仍有期望。潘軍希望今年拿地的成本比去年高峰時有40％－50％的跌幅，他估計到今年三季度就會出現低價拿地的機會。
目前二三四線城市的地方政府都有賣地欲望，潘軍透露，蘇州、無錫、南京、成都、大理等地的政府都有詢問過發展商是否有意買地。
今年6月14日，花樣年以總代價3.18億元收購了東莞市花千里房地產開發有限公司100%的股權，從而獲得了花千里擁有的東莞市黃江鎮北岸村的一塊總占地面積為9.69萬平方米的土地，計劃開發高端別墅與高層洋房。
而在5月19日，花樣年以1.17億元成功投得天津一塊面積為1.54萬平方米、總建筑面積為6 .42萬平方米的土地，計劃打造成集合商務辦公和創意產業的城市綜合體項目。
連番出手買地的花樣年，在5月初卻以高達14％的利率發行了總額為1.2億美元的5年期擔保優先票據，當時被市場質疑其資金狀況不佳。
潘軍解釋說，截至5月底，花樣年的手頭現金為40億元，負債比率低于50％，資金狀況相當好。但由于5月份發債的錢，目前仍沒有匯回內地，下半年對于土地的態度會比上半年謹慎。如果確實有很合適的土地，符合其發展城市綜合體與近郊大規模高級住宅的策略，也會考慮。此外，“花樣年也接受了一些基金的建議，盡量保留手中的現金，希望每月現金的流入大于流出?！?/p>
開發商悄然轉型
今年以來，包括SOHO中國、方興地產、花樣年等發展商都曾向本報記者表示，由于開發的主體是商業地產，而宏觀調控主要針對住宅，因此對其基本沒有影響。
中國指數研究院綜合近期各發展商的動態后也指出，傳統房地產以住宅為主的單一格局，已面臨轉型。比如，萬科就表示，將從單一的住宅產品升級為多元化業態經營。其首個城市綜合體龍崗中心區項目正在籌備中，將在明年和后年分別投產兩家酒店。
早期也有開發中檔住宅的花樣年，近年已經把發展重心轉移到兩方面：商業綜合體占30％，高端住宅占70％。而商業物業中，保留10％－30％的物業用于出租。潘軍表示，目前持有的10萬平米出租物業，希望5年后上升到100萬平米。另外，目前花樣年仍在洽購部分央企退出的房地產項目，預期近年第三季度會落實，項目主要是商業綜合體，位于北京及其周邊城市。
花樣年（成都）的營銷總監杜響瑩告訴本報記者，其實香港的地產商也積極進軍成都，比如李嘉誠旗下的和黃早年已在成都的南沿線區域購買了一大塊土地。而華人置業、九龍倉等開發商在成都的土地市場上也早有斬獲。
潘軍透露，最近新鴻基和恒基地產都宣布，準備到內地拿地。而花樣年與其基礎投資者南豐集團、高盛在成都以及其他城市都有項目合作。未來可以考慮各自參股對方的項目，由花樣年管理其內地項目。
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