劉海波、曹建海講座簡(jiǎn)訊：建設(shè)和諧社會(huì)，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的政策建議

 劉海波、曹建海講座簡(jiǎn)訊

主題：建設(shè)和諧社會(huì)，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的政策建議

主講人：劉海波（中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所）、曹建海（中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所）

時(shí)間：2008年9月21日星期日下午2：30

地點(diǎn)：烏有之鄉(xiāng)書社（海淀區(qū)蘇州街18號(hào)院1號(hào)樓長(zhǎng)遠(yuǎn)天地C座1單元901室，電話：010-62760856）

主辦：烏有之鄉(xiāng)書社（網(wǎng)站：http://www.wyzxsx.com）

劉海波：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的問題，房?jī)r(jià)只是表面現(xiàn)象。問題在于地租如何分配，土地如何實(shí)現(xiàn)有效利用。

一、六條政策建議

政策建議一：建立全國(guó)統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)的全體居民住宅信息資料庫(kù)。

政策建議二：立即停止并無(wú)限期禁止家庭第三套住宅貸款。

政策建議三：對(duì)城市商品轉(zhuǎn)讓征收房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓利得稅，最低70%。

政策建議四：首先對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地房產(chǎn)（小產(chǎn)權(quán)房）、農(nóng)民宅基地房開征物業(yè)稅（或土地占用稅）。并逐步過渡到對(duì)所有非公共用途房產(chǎn)征收。

政策建議五：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收至少凈利潤(rùn)70%的開發(fā)稅。并且溯及既往（可以定在1998年開始）。

政策建議六：鼓勵(lì)居民合作建房。

二、對(duì)政策的論證

1、幾個(gè)政策中的細(xì)節(jié)：關(guān)于第四條，對(duì)農(nóng)民和農(nóng)村集體的首次出售不征收房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓利得稅和開發(fā)稅，但進(jìn)行物業(yè)稅（或土地稅）累進(jìn)征收，這樣70年使用權(quán)問題自然解決。

2、地租經(jīng)濟(jì)的危害：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的亂象叢生，出現(xiàn)了眾多靠炒房或吃租的食利階層。地租社會(huì)化是任何正常市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件，但我國(guó)的空置房和閑置地嚴(yán)重，而且地租分配嚴(yán)重不公。中國(guó)主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家連哈耶克的教導(dǎo)都違反了。

3、中國(guó)共產(chǎn)黨土地政策的連續(xù)性和執(zhí)政的合法性問題：執(zhí)政的合法性在于地租占有的平等，不管實(shí)行什么樣的經(jīng)濟(jì)政策，這個(gè)內(nèi)在邏輯是不能變的。如果因?yàn)楦母锇训刈庹加凶兂刹黄降鹊模椭苯舆`反了執(zhí)政的合法性。

4、徹底打擊任何形式的土地投機(jī)：住房在中國(guó)是純粹的消費(fèi)品，不是投資品，必須堅(jiān)決打擊土地投機(jī)。

5、地方政府穩(wěn)定、長(zhǎng)遠(yuǎn)的財(cái)政收入：廢除從香港借鑒來(lái)的不良土地制度。

6、如果因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌造成銀行資產(chǎn)不良，對(duì)地產(chǎn)商溯及既往征收的開發(fā)稅，可以由國(guó)家用來(lái)注資來(lái)補(bǔ)充資本金，挽救銀行。

7、公平分配才能擴(kuò)大內(nèi)需，擺脫重商主義發(fā)展模式的噩夢(mèng)。

8、加速我國(guó)非貧民窟類型的城市化進(jìn)程。除北京、上海兩個(gè)城市外，什么是合理的房?jī)r(jià)？70—90平方米住宅最上限，不能超過當(dāng)?shù)刂圃鞓I(yè)熟練工人年工資的14倍。

9、建筑業(yè)農(nóng)民工不會(huì)失業(yè)，就業(yè)市場(chǎng)和就業(yè)環(huán)境只會(huì)更好。房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)也不會(huì)受到?jīng)_擊。

10、政府保障性住宅不能成為主流。供應(yīng)對(duì)象應(yīng)該是無(wú)業(yè)、困難家庭和京滬兩個(gè)城市的藍(lán)領(lǐng)工人。

11、實(shí)現(xiàn)地租社會(huì)化，促進(jìn)土地有效利用。我還有一個(gè)研究：“大國(guó)金融、法律概念與資本社會(huì)化”

曹建海：我講四個(gè)問題，最后落腳點(diǎn)也是政策建議。

一，地價(jià)變化本質(zhì)上就是引起社會(huì)財(cái)富分配的轉(zhuǎn)變

房?jī)r(jià)實(shí)際上是由無(wú)限期的地租轉(zhuǎn)化而來(lái)，地租過高會(huì)抑制產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最后地方上靠的是出租土地獲得收入，而不是產(chǎn)業(yè)收入。財(cái)富從別的部門流轉(zhuǎn)到土地所有者的手上，對(duì)整個(gè)社會(huì)來(lái)說(shuō)沒有起到增加財(cái)富的作用，而且加劇了兩極分化。地價(jià)變化本質(zhì)上就是引起社會(huì)財(cái)富分配的轉(zhuǎn)變。像我們國(guó)家因?yàn)槭峭恋毓校恋刂湔叽媪怂姓呦碛惺找妫瑢?shí)際上是財(cái)富轉(zhuǎn)移到土地支配者手中。

二，畸形的價(jià)格體系會(huì)導(dǎo)致其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到嚴(yán)重抑制

合理的價(jià)格體系是公平交換的前提。98年之前房?jī)r(jià)與其它商品的價(jià)格是和諧的，98年之后，房?jī)r(jià)逐漸變成地價(jià)，并且被炒作起來(lái)。花那么多錢買房子是根本物無(wú)所值的。現(xiàn)在開發(fā)商自己建的寫字樓都無(wú)法盈利，不要說(shuō)買下寫字樓來(lái)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)了。現(xiàn)在的地價(jià)已經(jīng)無(wú)法讓經(jīng)營(yíng)者盈利了，聽說(shuō)有外國(guó)炒家來(lái)抄底樓盤，我覺得這是好事，可以把許多被房子套住的人解放出來(lái)。畸形的價(jià)格體系還會(huì)導(dǎo)致其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到嚴(yán)重抑制，以及引起物價(jià)上漲，造成金融危機(jī)。以美國(guó)為例，他們用很少的錢買中國(guó)制造的便宜的消費(fèi)品，其它大部分錢用來(lái)炒股炒樓，漲的時(shí)候大家高興，跌的時(shí)候就沒有底了。

現(xiàn)在的土地出讓制度是從香港學(xué)來(lái)的，香港是靠土地出讓起家的，它的收入分配相對(duì)比較平均。但中國(guó)的財(cái)富分配很不均等，如何才算均等呢？我提出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：什么時(shí)候普通農(nóng)村老太太享受的公共服務(wù)和退位的國(guó)家干部（比如江澤民）同等時(shí)，公共服務(wù)就均等化了。如果達(dá)不到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的話，政府就不能理直氣壯地去征稅。香港通過拍賣土地，對(duì)所有企業(yè)實(shí)施了基本的免稅制度，沖銷了地價(jià)上漲對(duì)企業(yè)的壓力。但即使如此，危害也很大。因?yàn)檎恳淮闻馁u土地，就提升一次地價(jià)標(biāo)竿，這是個(gè)節(jié)節(jié)升高的過程。所有地方政府想的都不是搞實(shí)業(yè)，而是賣地，就連最沒出息的村長(zhǎng)，整天想的都是賣地，從中賺一筆。我們把肥沃的土地變成住宅區(qū)，這是一種浪費(fèi)和污染，不是創(chuàng)造財(cái)富。中國(guó)的土地規(guī)劃做得非常差，沒有體現(xiàn)公共利益，而是由官商勾結(jié)的腐敗行為。

另外，現(xiàn)在的房地產(chǎn)專營(yíng)制度是古今中外從未有過的，危害非常大，它不允許老百姓自己建房！這是一個(gè)反人類的制度，它不讓人們自由選擇。居民不能自己造房，城中區(qū)舊房不能自己改建，非得讓開發(fā)商來(lái)拆遷。自由選擇權(quán)沒有了，又不是社會(huì)主義，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就更算不得了，這是一個(gè)龐大的社會(huì)腫瘤，無(wú)限制的土地出讓使深化改革就變成個(gè)全民炒房炒地。現(xiàn)在房子跌價(jià)了，大勢(shì)不可扭轉(zhuǎn)，因?yàn)槔习傩詹毁I了！

三，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的困境

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的三駕馬車是投資，出口，消費(fèi)。以前投資這塊就靠房地產(chǎn)，現(xiàn)在不行了：網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，北京市現(xiàn)在房地產(chǎn)交易量非常可憐，一天有時(shí)只有幾套。剩下一塊中央投資，只能幫助少數(shù)企業(yè)和少數(shù)人，是不可持續(xù)的。再看出口，這次世界金融危機(jī)對(duì)中國(guó)出口打擊很大。消費(fèi)靠的就是轎車，而隨著油價(jià)上漲，交易量在下降。所以三駕馬車都出問題了。

中國(guó)應(yīng)該搞內(nèi)需型經(jīng)濟(jì)。中國(guó)出口的產(chǎn)品擴(kuò)大的是美國(guó)的消費(fèi)，不是中國(guó)的消費(fèi)。我們的GDP越大，出口越多，美國(guó)的消費(fèi)水平越高，中國(guó)自己消費(fèi)水平并沒有提高。外向型經(jīng)濟(jì)只有小國(guó)才使用，中國(guó)這樣的大國(guó)，眾多的企業(yè)生產(chǎn)了眾多的產(chǎn)品，卻依靠外國(guó)人消費(fèi)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，這是很荒唐的。外國(guó)一出問題，中國(guó)產(chǎn)品就沒有銷路，企業(yè)就死掉，國(guó)內(nèi)龐大的需求卻不能滿足，人們都沒有錢。這種結(jié)構(gòu)導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)動(dòng)力不足。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)動(dòng)力是占絕大部分比例的窮人。三農(nóng)問題不解決，動(dòng)力問題就得不到解決。

政府采購(gòu)要讓很多人受益，如果做不到就不要采購(gòu)。起碼政府建的項(xiàng)目應(yīng)該是免費(fèi)的，現(xiàn)在政府卻搞了許多收費(fèi)項(xiàng)目，用收來(lái)的稅建的項(xiàng)目又收一遍費(fèi)，這與私人投資又有什么區(qū)別？這是真正的掠奪！房?jī)r(jià)的下降誰(shuí)也保不住，中國(guó)股市預(yù)測(cè)會(huì)下降到一千點(diǎn)，因?yàn)楝F(xiàn)在還有一倍的泡沫。所以中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨著綜合壓力。

四，政策建議

第一，一定要取消非公益目的的土地征用制度。憲法中說(shuō)了，政府只能出于公共目的才能征用土地。要加上一條：非公共目的的土地征用堅(jiān)決不允許。現(xiàn)在政府動(dòng)用警察武警征地然后給了潘石屹們，這是黑社會(huì)的作法。現(xiàn)在地方上官商勾結(jié)對(duì)農(nóng)民的損害達(dá)到了頂峰。老百姓應(yīng)該可以用暴力抗?fàn)帲踔量梢园训胤胶谏鐣?huì)化的政府消滅了。哪里有壓迫哪里就有反抗，這個(gè)反抗是它們應(yīng)得的報(bào)酬。所以應(yīng)該公布征地法律。

第二，現(xiàn)有的土地產(chǎn)權(quán)到此為止，不能再發(fā)生變化。禁止開發(fā)商再征地，每一塊土地的產(chǎn)權(quán)都要明晰，凡是在政府手中的土地都要公平使用，建設(shè)住房，使每個(gè)家庭都能有一套住房，不許賣給開發(fā)商。在農(nóng)村推進(jìn)住房合作制，合資建房，集體分配。最后形成政府供給，市場(chǎng)調(diào)節(jié)，農(nóng)村合作社，自建房的住房體系。

第三，建立多元化的開發(fā)體系，打破開發(fā)商壟斷，形成由政府規(guī)劃的，由事業(yè)單位、普通企業(yè)及民間團(tuán)體共同開發(fā)的模式。只有這樣，讓開發(fā)商受到自建房的挑戰(zhàn)，才能把房?jī)r(jià)控制在自建成本的水平，并且有利于建筑工業(yè)化。

第四，改革稅收結(jié)構(gòu)。稅收比例不變，征收不動(dòng)產(chǎn)稅，每家豁免一套，對(duì)第二套征收。使不動(dòng)產(chǎn)稅成為重要的稅收方式，去掉一些不必要的稅。

第五，實(shí)行住房消費(fèi)制度，對(duì)住房進(jìn)行控制，就像對(duì)人口進(jìn)行控制一樣（其實(shí)對(duì)人口不應(yīng)該控制，人口對(duì)資源的消耗比空置房小得多），每戶一套住房或是兩套，多大面積，要進(jìn)行研究和控制，不能隨意制造占有。

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