曹建海講座簡訊：房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟(jì)前景

    主題：房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟(jì)前景

　　主講人：曹建海(中國社會科學(xué)院國際投資研究中心研究員,學(xué)術(shù)委員會副主任.中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任.中國社會科學(xué)院研究生院碩士生導(dǎo)師)

　　時間：2007年11月21日（本周三）晚19：00

　　地點：中央財經(jīng)大學(xué)學(xué)術(shù)報告廳 

　　主辦：中央財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院學(xué)生會  

    協(xié)辦：烏有之鄉(xiāng)書社

房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟(jì)的前景

                                 ——曹建海中央財大講座簡報

整理人：王旭輝

2007年11月21日晚7點至9點半，中國社科院國際投資研究中心研究員、工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任曹建海博士，為中央財經(jīng)大學(xué)廣大學(xué)子奉獻(xiàn)了一場題名為“房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟(jì)前景”的精彩演講。講座以獨特的分析視角和大膽的批判精神，引發(fā)了現(xiàn)場聽眾的強(qiáng)烈共鳴，達(dá)到了良好的現(xiàn)場效果。

此次講座由中央財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院團(tuán)總支主辦，烏有之鄉(xiāng)書社協(xié)辦。以下內(nèi)容根據(jù)現(xiàn)場記錄整理，由于篇幅限制，在表述上做了一定調(diào)整，如有不詳之處，可以直接與曹老師溝通交流。

此次講座主要涉及三個問題，即：中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的國內(nèi)外環(huán)境；中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)和人民生活的影響；中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢及政策調(diào)控走向。按照曹老師的觀點，我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展極不健康，如果不施以及時而適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，不良擴(kuò)展所導(dǎo)致的惡性循環(huán)會逐漸加劇，并危害我國經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。

作為正式開始講座之前的背景知識介紹，曹老師首先對溫總理本月19號在新加坡國立大學(xué)所作的演講做了簡單回顧。與講座主題相關(guān)，曹老師從這一最新講話精神中指出——中國房地產(chǎn)尤其是住房政策會啟動新一輪的調(diào)整，與以前過于偏重市場化手段和保護(hù)開放商暴利的政策取向相比，新的住房政策調(diào)整將會突出更多的民生取向和長期健康發(fā)展模式。統(tǒng)觀整個講座，曹老師堅持認(rèn)為新加坡住房供給模式也許會比香港模式具有更大的社會和經(jīng)濟(jì)價值，更能滿足我國人民群眾的實際住房需求。

為了便于從整體上分析中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及問題，在正式對三個關(guān)鍵問題進(jìn)行討論之前，曹老師還對“房地產(chǎn)市場”這一概念本身進(jìn)行了辨析，因為我們過于強(qiáng)調(diào)了開發(fā)商的角色作用。

在曹老師看來，既然房屋的供給方式可以多種多樣，同時，我國的土地所有制是國有和集體所有，而且房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條涉及項目開發(fā)、建筑、租賃、原材料、機(jī)械設(shè)備等多個行業(yè)，那么如果我們僅僅將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定義為市場化開發(fā)和供給過程就是不恰當(dāng)或者不切合實際的，它同時包括盈利性企業(yè)、政府供給方、個人或集體自建房者等多種市場主體。如果從廣義上來講，房地產(chǎn)業(yè)的確是我國國民經(jīng)濟(jì)中的一個大行業(yè)，對于整個中國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展影響巨大。

針對這次講座的第一大話題，曹老師詳細(xì)地介紹了影響我們房地產(chǎn)發(fā)展的國際國內(nèi)環(huán)境。

在國際環(huán)境方面，宏觀而言，近些年來全球房地產(chǎn)市場的周期性波動、全球產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局的空間調(diào)整、國際金融資本市場投資熱點的變動和消費結(jié)構(gòu)變化，加上美國的次級債危機(jī)，整體上導(dǎo)致了更多的機(jī)構(gòu)性資本或個人資本被投入到中國房地產(chǎn)市場，拉動了這一市場的急劇膨脹。

而在國內(nèi)環(huán)境方面，有多方因素共同導(dǎo)致了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的一枝獨秀。依據(jù)曹老師的觀點，大致在1998年后，國家實際上對房地產(chǎn)市場就放棄了直接投資行為，并全力支持以市場化方式解決人民住房問題。然而，強(qiáng)調(diào)開放商的利益和市場化購房方式，實際上使得住房改革進(jìn)入了一個誤區(qū)——只有開放商才能構(gòu)成房地產(chǎn)市場主體。

綜合而言，有兩大因素或者說兩大機(jī)制造成了我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一枝獨秀。一個是內(nèi)推機(jī)制，主要指向當(dāng)前的土地管理制度。目前，我國房屋價格上漲主要源自于土地價格推動，征地制度和土地拍賣制度推動了持續(xù)的“地價重構(gòu)”。在土地交易市場中，政府拍賣行為、開發(fā)商惡性競價行為、開發(fā)商圈地或者囤地行為以及住房市場的需求矛盾，共同導(dǎo)致了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模的不斷翻番。

曹老師指出，另一個因素是外推機(jī)制，也就是流動性過剩問題。由于國際熱錢興風(fēng)作浪和國內(nèi)物價的全面上漲，以及我國金融市場的非常規(guī)性擴(kuò)張，再加上國家政策實際意義上的“扶持和支持”導(dǎo)向，導(dǎo)致了開發(fā)商和投資機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)投機(jī)行為增多。政府和企業(yè)以市場化的名義，不去真正推動建筑業(yè)的發(fā)展，而是靠中間流通環(huán)節(jié)賺取巨額差價。主張“把中間環(huán)節(jié)做大做強(qiáng)”，卻并不保證其充分競爭和公平競爭，使得虛體經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重脫離實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條存在多點刺激的背景下，國內(nèi)投資的多次疊加效應(yīng)明顯，一方面造成整個房地產(chǎn)市場的“虛假繁榮”，另一方面，也使得普通居民的實際購房能力嚴(yán)重縮水。

接下來，曹老師分析了我國房地產(chǎn)市場對國民經(jīng)濟(jì)和人民生活的影響。由于時間關(guān)系，這一部分中的很多內(nèi)容并沒有得到全面展開。首先，曹老師認(rèn)為，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)在暴利驅(qū)使下推動了一連串產(chǎn)業(yè)，極大地拉動了開發(fā)、建筑、材料、運輸和裝備制造等行業(yè)的發(fā)展；同時，作為“支柱產(chǎn)業(yè)”，房地產(chǎn)業(yè)的快速擴(kuò)展加劇了我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的畸形發(fā)展。眾多公司涉足房地產(chǎn)投資，一定程度上過度地吸納了資金，導(dǎo)致教育和高科技發(fā)展后勁不足。而且，地方政府在GDP增長的政績標(biāo)準(zhǔn)和財政壓力下，放松了對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的應(yīng)有調(diào)控。

房地產(chǎn)市場的火爆還帶動了富豪的大量出現(xiàn)，加劇了普通民眾的貧困。在中國，富人與企業(yè)家并不對等，大部分富人并不具備企業(yè)家精神和公眾服務(wù)意識，一心只想攫取財富。財富分配的不正常集中通過房地產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展表露無遺，加劇了兩極分化。一定要想辦法化解分配和再分配過程中這種財富的過度集中。

而且，房地產(chǎn)業(yè)本身的快速發(fā)展，以及由房地產(chǎn)投資所拉動的其他投資和開發(fā)項目，在缺乏充分的政府監(jiān)管和調(diào)控下，導(dǎo)致了大量的環(huán)境污染問題。同時，由于流通資金充裕，大量中國資本投入其他發(fā)展中國家，一定程度上，給國際上造成了“經(jīng)濟(jì)帝國主義”的印象。

最為根本的是，作為關(guān)乎人民安居樂業(yè)的民生行業(yè)，房地產(chǎn)市場的不健康發(fā)展，危害了普通民眾的住房水平提高和生活質(zhì)量提升，使得大多數(shù)人相對于不斷上漲的地價和房價，實際購買力下降。

最后，曹老師簡略評論了我國房地產(chǎn)尤其是住房市場的政策取向。這一部分評論以對“穩(wěn)定房價”論的批評為開始，認(rèn)為這種論調(diào)其實就是要繼續(xù)助長房地產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展。由于害怕房價下跌會危機(jī)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，各項調(diào)控政策實際上都少有作為，我們需要全新的住房政策取向。

第一點，曹老師指出，住房問題首先是民生問題，而不僅僅是經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題。目前而言，產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人民生活形成了激烈的矛盾，經(jīng)濟(jì)發(fā)展本身超過了解決人民實際需要的重要性。鑒于住房問題的重要性，未來政策調(diào)整必須也必將打破不合理的房地產(chǎn)投機(jī)鏈。

第二點，需要對人民住房狀況進(jìn)行客觀評價，并以此為基礎(chǔ)，推進(jìn)住房政策調(diào)整。以前，有關(guān)方面使用人均住房面積等不恰當(dāng)?shù)闹笜?biāo)來反映人民居住水平，簡單地將盈利性開發(fā)商作為市場主導(dǎo)，忽視了普通民眾的承受能力和公有制模式下的土地使用特征。今后的政策調(diào)整將會逐步解決或者改善以上問題。

第三點，曹老師還具體指出了集中衡量人民居住水平的指標(biāo)。這些指標(biāo)包括：住房面積和住房質(zhì)量；住房支出占總支出的合理比例，目前這一比例嚴(yán)重偏高，達(dá)到普通家庭的12-20年收入水平；住房建設(shè)用地使用是否合理，不能侵占耕地，住房的存量分配要進(jìn)一步優(yōu)化，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和高檔房要保證以合理的比例同步發(fā)展。

與此相對應(yīng)，曹老師大力呼吁加快經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展，使得中等收入家庭有能力獲取適當(dāng)面積的住房。政府應(yīng)該將完全市場化的房屋市場控制在一定范圍內(nèi)，而加大對經(jīng)濟(jì)適用房的投資力度。

作為此次講座的總結(jié)，曹老師認(rèn)為，在中國需要新的經(jīng)濟(jì)增長點和經(jīng)濟(jì)增長模式的背景下，房地產(chǎn)市場的大力調(diào)整在所難免，我們拭目以待！ 

在提問環(huán)節(jié)，同學(xué)們非常踴躍，由于時間關(guān)系，曹老師僅就三名同學(xué)的問題進(jìn)行了解答，這些問題主要涉及房地產(chǎn)業(yè)暴漲的原因、利弊得失以及政府的調(diào)控角色。

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