曹建海：從溫總理演講解讀中國住房政策取向

從溫總理演講解讀中國住房政策取向
     
發于上海證券報2007年11月22日
 
　　在新加坡訪問的國務院總理溫家寶，對我國房地產問題談了他的“四點考慮”，并特別提出“經濟適用房大多數是面向中產階級的”。從經濟適用房被異化成低收入者的“窮人專利”，到大多數經濟適用房要“面向中產階級”，標志著住房政策正在發生根本性變化。這個政策取向有可能把大多數城鎮居民從高房價當中解脫出來。
⊙曹建海

　　11月19日，國務院總理溫家寶在新加坡國立大學發表演講答問時說：“如果提起人民生活，我最為關注的是住房問題。”對改革開放以來居民住房改革的成效，溫總理給予了一分為二的評價，他說：“應該說，中國改革開放30年來居民住房的條件有很大的改善，現在城鄉居民住房面積人均超過20平方米，但是分布不均，特別是近些年來房價上漲較快，人民有很大的意見。”最后，對于如何解決中國的房地產問題，溫總理認為應在嚴守18億畝耕地“紅線”的前提下，采取廉租房、經濟適用房和市場調節三種方式擴大供給，并特別強調，“經濟適用房大多數是面向中產階級的”。

　　這是來自中國政府最高層的一個全新的、令人振奮的表態，這必將對中國未來的住房政策，產生深遠影響。

　　在我國的住房領域，房地產業發展和提高人民居住生活水平，長期以來成為一對難解的矛盾。要害就在于，長期以來我們把房地產拉動經濟發展，放在了超過民生的頭等位置。例如，把房地產業定為支柱產業。由于對房地產業缺乏合理的定義，致使“支柱產業”及其有關的扶持政策，主要被“房地產開發經營業”所獨享，造就大量超級地產富豪群體產生；而廣大的城鎮居民卻在不斷上漲的高房價面前“望樓興嘆”。

　　根本的問題在于，構成現行我國房地產業主體的房地產開發企業，他們的盈利和成長，并不是建立在為社會提供“質優價廉”的服務基礎上。恰恰相反，他們中不少是利用現行土地制度和政策的漏洞獲得暴富，依靠讓公眾不堪重負的“高房價”來支撐自身發展。并且，為了維持自身的高利潤，對各種可能替代開發商功能的嘗試和努力，竭盡打擊和抑制。這樣的產業發展，實際上就建立在有可能損害民生的基礎上了。

　　所以，當民生與經濟發展發生沖突的時候，應該以能不能提高民生水平，作為經濟發展甄選的基本原則。不管它對經濟發展的拉動作用有多深、有多大，都應該予以調整和糾正。

　　關于如何評價住房改革的成效，一直以來的一種觀點，就是以人均面積增加來予以肯定。但是，這種觀點是非常片面的。因為，人均面積的擴大，并不能代表每個家庭，或者絕大多數家庭住房條件的改善；而且，如果考慮住房消費給城鎮居民帶來的沉重經濟負擔，居民住房面積的擴大有時意味著生活質量的下降。溫總理在演講中指出了這些問題，比如，住房分布不均、房價太高且上漲太快、人民群眾意見大等等。

　　評判住房制度改革的成效，應從以下三個方面進行綜合考慮：一是人均住房面積和質量的普遍提高；二是居民居住支出在居民家庭支出中應當占有合理比重且呈下降的趨勢；三是住房的土地利用是不是合理，以及住房存量的分配是不是合理。依據這樣三個標準判斷我國住房改革成效，正好與溫總理演講中的中肯評價相一致。

　　如果以民生為考量標準，探討解決中國房地產問題的途徑，則溫總理的幾點考慮無疑是深得民心、符合中國國情的。

　　一是大力發展廉租房。國際上廉租房占住房存量的比重一般不超過5%。而在我國的香港地區，由于土地批租制度造成房價畸高，大部分家庭買不起住房，政府被迫為50%的家庭提供廉租房。可見廉租房的比例，與房價/家庭收入比的高低存在著密切的正向相關關系。我國目前一般城市的房價/家庭收入比大部分超過了12，遠遠高于國際上的3-5倍的標準，且我國房價過高還是建立在教育、醫療市場化和社會保障能力嚴重不足基礎上的。因此，搞好廉租房就有其必要性和緊迫性。溫總理明確表示：“明年我們將加大廉租房建設的力度。”

　　二是大力建設經濟適用房。溫總理在演講中特別贊賞了新加坡的組屋政策，他演講最大的突破之處，是提出經濟適用房大多數是面向中產階級的。相對于大部分地方只是象征性建設經濟適用房，并提供給有限居民的做法，溫總理的建議無疑有了巨大的突破。這可以說是對長期以來片面強調房地產市場化發展的矯正，以及對建立“以經濟適用房為供給主體”的供給體系的一種回歸。這就要求地方各級政府必須改變長期實行的土地高價拍賣的供給模式，集中供應經濟適用房和廉租房，并將單位自建經濟適用房和個人集資合作建房等，納入政府保障房供給計劃。

　　三是采取市場調節方式的高檔住房建設。把完全市場化的住房供給限制在一定的范圍之內，高檔房市場將主要依靠市場調節，但是也必須有國家的宏觀調控，包括土地、信貸、稅收等政策，防止利用房地產進行炒作造成市場混亂。可以想象，這個政策取向有可能把大多數城鎮居民，從高房價當中解脫出來，多形式、多層次城鎮住房供應體系將逐步建立。當然，住房建設不能以大規模侵占耕地為代價，住房建設的土地利用要堅決守住18億畝耕地“紅線”。

　　（作者系中國社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任）

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