王松：中共中央黨校（ 國家行政學院）經濟學教研部 講師
謝富勝：教育部長江學者特聘教授，中國人民大學全國中國特色社會主義政治經濟學研究中心副主任，中國人民大學經濟學院教授、博士生導師
文章來源：馬克思主義與現實2024年第5期
摘要：20世紀70年代，美國住房資本主義興起?；诔鞘械刈馀c資本積累分析框架的研究發現，資本初級循環與次級循環之間存在兩種邏輯上的對立：一是價值生產與地租提取的對立，二是固定投入與自由流動的對立。住房金融化在一定程度上調和了兩類矛盾，但也放大了金融風險。資本積累過程更傾向于投機性、流動性，使住房成為金融部門核心資產，推動房價暴漲和資產證券化規模擴張，形成地租提取和金融資本主導的金融化積累體制。“住房—金融循環”帶來財富和債務膨脹，也導致不平等問題加劇、償債能力受限，最終引發金融危機。房價泡沫破滅，金融化指標趨緩，不平等情況看似改觀，但住房資本主義體制并未就此終結。美國為應對危機而采取的超常規宏觀政策、信貸監管規則調整，實際上強化了這一體制。這導致近年來美國房價和未償債務連創新高，而低收入群體住房嚴重不足。住房不平等問題再現，引發住房市場結構集中化、住房空間生產高級化、無家可歸者激增等新住房問題。中國應從中汲取經驗教訓，防范化解房地產金融風險，探索建立房地產發展新模式。
關鍵詞：住房資本主義；城市地租；次級循環；住房金融化；住房問題
2007—2008年美國次貸危機引發全球金融危機，引起國外政治經濟學研究者高度關注住房金融化及相關問題。赫爾曼·Ｍ·施瓦茨和倫納德·西布魯克提出“住房資本主義”（ＲｅｓｉｄｅｎｔｉａｌＣａｐｉｔａｌｉｓｍ）概念，認為美國住房資本主義體制的特征是住房擁有率高、住房金融化和不平等加劇。相關研究進一步拓展，掀起住房研究的高潮，引發政治經濟學研究的“住房轉向”。比較政治經濟學、國際政治經濟學開展了住房金融的國別研究，分析其對資本流動、政治權力、經濟增長和國際秩序的影響。激進政治經濟學、后凱恩斯主義經濟學研究了金融化資本積累結構及住房金融。越來越多學者呼吁重視住房問題，將其納入更廣泛的政治經濟學研究。住房的政治經濟學研究逐漸成為一個新興研究領域。對美國住房市場的觀察發現，受2008年危機沖擊，美國房價暴跌，監管政策趨緊，國家干預加強，房屋及其資產價格恢復合理水平，財富不平等有所緩和，危機前積累的代際差距基本消失。后危機時代，美國住房金融化指標數據趨于平緩，這是否意味著住房資本主義體制就此終結？
要回答上述問題，需要分析住房金融與資本積累之間關系的本質及新變化。然而，現有的住房資本主義研究專注于住房制度與資本主義多樣性的分類比較，著重經驗描述，缺乏理論支撐，存在一般規律研究與具體制度分析“兩張皮”的現象。其根源在于沒有充分運用城市地租理論，在地租理論的十字路口，走上了具體化的進路，因而沒有直擊美國住房金融化的本質。事實上，住房金融化之所以需要重點關注，是因為美國已形成租金占主體地位的住房金融化積累體制。城市地租通過金融化轉化為獲取收入、資本流動和實現積累的重要來源。本文通過引入城市地租理論這一中間層，構建起城市地租與資本積累的分析框架，闡明住房金融化的積累邏輯，深入考察當前美國住房資本主義體制的新變化，從中探索規律性認識，以期為促進中國房地產業平穩健康發展提供借鑒。
一、城市地租與資本積累
邏輯的兩類矛盾要破解“住房轉向”研究遇到的理論困境，需要結合空間生產、城市地租等研究領域的理論成果，以此探究資本積累邏輯的內在矛盾，為住房資本主義研究提供分析框架。
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住房是固定在土地上的居住場所，是嵌入整體空間環境的一個要素，其中還嵌入了階級、宗教、民族、種族等社會關系，它與周邊的交通可達性、公共服務配套等共同構成具有一定空間秩序的建成環境。一方面，房屋占據某一位置，意味著能壟斷周邊資源的便利性、可獲得性，這為設定壟斷價格創造了條件。另一方面，由于不同位置的空間資源稟賦存在較大差異，因而房地產市場存在異質性。建筑空間的壟斷權力會阻礙資本自由流動，排斥其他競爭者進入該空間。需求端的激烈競爭則鞏固和增強了這種壟斷權力，供給者可以據此抬升價格，從中提取地租。正如馬克思指出的：“這種壟斷價格既不是由商品的生產價格決定，也不是由商品的價值決定，而是由購買者的需要和支付能力決定。”差異化的、不可移動的居住空間，其空間使用價值的可替代性有限，從而刺激需求者相互競爭。“他們之間的殘酷競爭，促使‘地租’逐漸上漲，反而為土地占有者提供了新的便利條件，靠生產者來養活自己。”
這也引出了城市地租來源問題。馬克思指出：“地租以壟斷價格為基礎時……其他商品里包含的剩余價值，將會有一部分轉移到這種特殊的商品上來。”“這是由在資本主義生產方式基礎上通過競爭而實現的市場價值所決定的；這種決定產生了一個虛假的社會價值。”城市地租是資本運動過程和勞動力再生產在使用建成環境時必然產生的一種費用，其本質是其他部門已經實現的社會價值。大衛·哈維認為，“資本循環”和“收入循環”帶來價值轉移，構成城市地租的來源。馬克思基于對資本主義農業生產的考察，只討論了資本循環中的地租，地租產生于土地位置、肥力以及投入土地的資本有機構成、生產效率等生產性差異。但城市的大部分土地用于交通、商業、金融、住房等非生產性用途，這些部門的盈利是從收入循環過程中派生出來的，地租支付也來自收入循環。城市地租的復雜性就在于，地租的產生還與收入循環相關。收入能以信貸、生活服務等方式在各個階級內部以及不同階級之間流轉，地租即是其中一種表現形式。因此，地租得以形成的基礎條件是對空間的壟斷，掌握壟斷權就掌握了提取地租的權力。
?。ǘ┏鞘械刈馀c資本積累的內在矛盾
資本積累對土地空間、交通運輸的需要，在物理空間上體現為對特定地理位置的需要。馬克思指出：“空間是一切生產和一切人類活動的要素。”城市空間為資本積累和勞動力再生產提供了空間場所，因其所處位置的區位條件而產生城市地租。在很多情況下，空間本身并不能被直接利用，而是需要將資本投入土地空間，根據不同活動的專門需要對空間加以改造或建設，塑造資本積累所需的建成環境。政治經濟學研究在發生“空間轉向”的時期對此進行了大量理論探討。亨利·列斐伏爾指明，空間生產是資本積累的前提，也為資本創造了投資場所和利潤來源，形成了資本次級循環，能夠吸收資本初級循環的周期性危機。哈維進一步將該觀點發展為“危機轉化理論”，指出空間生產的資本次級循環為化解初級循環過剩危機提供了投資領域，能夠修復利潤率，促進資本積累的“空間修復”。兩種資本循環積累過程的內在聯系為城市地租的出場搭建了舞臺。
理解了城市地租的來源，就能清楚初級循環與次級循環兩種積累過程分別依賴不同的利潤基礎。在城市空間中，按照社會再生產的需要，社會價值以不同方式在各類空間中循環流轉。初級循環是產業資本循環積累的再生產過程，分別形成了工業生產空間和消費空間。產業資本的利潤源于剩余價值的最終實現。而勞動力再生產通過收入循環完成，其基本需求包括衣食住行、教育培訓和生存繁衍，需用收入進行支付。消費過程意味著產業資本、房地產資本所提供的商品和建筑物得到價值實現，兩種積累過程通過收入循環相接合。社會再生產過程還會再生產出人與人之間的社會關系，包括勞資關系、宗教關系、民族關系、種族關系等。其“符號”意義通過建筑的空間位置、風格樣式和質量層級表征出來，構成社會空間秩序，能影響消費需要，引導著產業資本積累。這需要為使用空間支付地租，推動空間生產的次級循環實現資本積累。其“真正主要對象是地租，而不是房屋”。房地產資本積累的利潤基礎主要在于收入循環帶來的城市地租。初級循環與次級循環在利潤來源和周轉過程方面的差異，導致資本積累邏輯存在兩類內生矛盾。
第一類是兩種積累邏輯內生的矛盾。產業資本積累過程以生產性為主導，資本競相改進生產條件，追逐超額利潤，推動社會生產條件和勞動生產率提升，從而使商品價格更便宜。這能提升人們的生活品質，并降低勞動力再生產成本。當社會生產能力日益逼近生產極限，價格競爭和產能過剩不可避免會導致初級循環的利潤率下降。而房地產資本積累更強調投機性，要創造獲取地租的機會。“建筑業主的主要利潤，是通過提高地租，巧妙地選擇和利用建筑地點而取得的。”房地產業的資本競爭除了會提高居住空間的建筑品質，還會導致住房價格上漲，使次級循環的利潤率上升。這也導致勞動力再生產成本提高，住房支出的增加必然擠壓消費支出，從而進一步壓低產業資本的利潤率。次級循環的高利潤率還會對初級循環中的產業資本產生吸引力，擠占生產性投資。因此，兩種循環實際上存在相反的積累邏輯：價值生產和地租提取。第二類是兩種周轉邏輯內生的矛盾。在初級循環中，優勢空間位置具有交通便利的條件，可以帶來消費流量，能夠縮短流通時間，加速資本周轉，提高利潤率。這吸引更多資本向此類空間集聚，從而會抬升地租水平，限制利潤水平。而在次級循環中，空間生產塑造新的交通基礎設施、地標建筑、居住社區，改變空間結構的特質，引導產業資本的去向和流通時間，影響初級循環的資本積累。產業資本和勞動者所支付的地租依賴初級循環的順利實現。產業資本利潤率的降低意味著支付能力弱化，勞動者也不得不為購房而儲蓄和減少消費。這都會使初級循環和次級循環的周轉時間拉長，勢必制約地租提取和價值實現。資本總是力求消除商品買賣的地方特性差異，從而消除資本流動的空間障礙?？臻g重組造成空間用途持續處于被破壞與重建的變化狀態，導致空間發展不平衡。資本向空間的投入是具體的、地方性的，而資本對利潤的追逐是無差異的、全域性的。建筑的相對持久性使資本被固定空間束縛，周轉周期較長，但短期盈利存在不確定性。因此，兩種循環具有對立的周轉邏輯：固定投入與自由流動，因而其周轉資金量和速度都可能不匹配。
二、美國住房金融化與住房
資本主義體制金融化為解決資本初級循環與次級循環之間的內生矛盾創造了途徑。住房資本主義隨之興起，住房的商品化和金融化程度加深，使美國形成了基于租金提取的金融化積累體制。
?。ㄒ唬┳》拷鹑诨{和兩類矛盾
20世紀60年代末和70年代初，美國陷入“滯脹”困局。資本更多轉入次級循環，投機引發房價暴漲。城市地租上漲進一步抬升了勞動力再生產和工業生產的成本，制約了初級循環的暢通。價值生產與地租提取兩種積累邏輯的內生沖突導致第一類矛盾激化。同時，次級循環的固定資本投入重塑了初級循環的空間條件，但大量資本又被束縛于固定空間，短期內難以收回，從而導致第二類矛盾凸顯。兩類內生矛盾為金融資本的介入創造了機會。金融資本與房地產資本的契合是觀念和現實的統一。住房金融化為投機性交易提供了生產性基礎，為固定性投入創造了流動性回報，促進了兩類矛盾的調和。但是，土地虛擬資本化使土地和住房日益被視為一種純粹的金融資產，這又會在更高層面和更廣范圍擴大矛盾，導致金融不穩定。
空間生產對空間結構的改變會影響未來地租水平。在金融化和地租投機的影響下，土地所有者自身也加入貨幣資本、產業資本的陣營，與資本家集團主動結盟。他們共同推進生產或服務活動，選擇最有利于增加地租的土地用途，確?？梢詫崿F地租收益預期目標，從價格上漲中獲得回報。在共同利益的驅使下，資本進入空間生產，改進土地利用條件，塑造空間使用價值，創造獲取地租的機會，從而提升未來預期地租，也帶來了土地價格的上漲。已開發土地地租的增長，還會帶動整個地區的土地包括未開發土地的地租及價格的提高。這樣一來，未來地租收益上升，土地價格也隨之高漲，其帶來的利潤大大超出投資產生的利潤。這使投機交易具有了現實基礎，促進了生產發展，有助于化解第一類矛盾，但也使生產過程從屬于投機導向。美國城市郊區化和內城紳士化的空間生產，吸收了大量過剩資本，帶動了居民消費，但也導致房價的劇烈波動。
金融資本的介入為化解第二類矛盾創造了條件。一方面，金融資本能夠有力支撐住房的大規模開發和購買，推動房地產資本積累。另一方面，信貸對收入循環的啟動，加上房價上漲帶來的財富效應，激發了人們的購房和消費意愿，促進了產業資本積累。但是，固定資本的周轉時間長，住房短期內符合市場需要就能促進資本流動，如果長期不適應市場變化就會阻礙資本流動。這對開發商和金融機構來說，不僅占用過多資金，還加劇了投資風險。隨著金融創新深入發展，利用固定資本分次回收、抵押貸款按期償還形成的穩定資金流，使得抵押債務證券化誕生了，它能從固定性中創造流動性。這一時期，美國出現了抵押貸款支持證券（MBS）、擔保債務憑證（CDO）、抵押擔保債券（CMO）、不動產投資信托基金（REIFs）等諸多住房金融產品，在資本市場上發售，通過快速收回資金，充實了金融機構可用的資本金。及時收回固定投入，促進資本自由流動，分散投資風險，這些有助于化解第二類矛盾。然而，基于地租收益的資產證券化要保證還款利息的收入流穩定，但投機日益主導證券價格的波動，使交易更加依賴貨幣的流動性。
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對第一類矛盾的處理是將價值生產與地租提取分離開。一方面，通過企業采取的國際化策略，美國將生產環節通過離岸外包轉移到發展中國家，形成了全球生產網絡。這大大降低了制造成本，促進了過剩產能的化解，修復了產業利潤率。在全球生產網絡中實現的價值，通過由跨境結算和國際金融市場構成的全球金融網絡流轉。另一方面，在新自由主義政策下，放松金融監管和租金管制推動了住房金融化及債務證券化。1968年，美國重組聯邦國民抵押貸款協會，即房利美，為聯邦住房管理局、退伍軍人事務部的抵押貸款提供擔保。1970年，美國成立聯邦住房貸款抵押公司，即房地美。這些機構通過抵押貸款二級市場吸引投資者為住房融資。針對低收入群體的住房需求，美國主張通過市場化方式解決，以低門檻的次級貸款重啟收入循環。這為金融資本打開了進入土地、住房等領域的大門。哈維斷言，城市發展的本質已經從旨在適應工業生產的需要轉變為金融資本控制力的體現。在全球化和金融化的作用下，資本循環的成本降低，收入循環加速，從而推動了資本積累，緩解了價值生產與地租提取兩種邏輯之間的矛盾。但這也使美國走上了去工業化和金融化的發展道路，資本積累更加依賴“租息池”，積累體制從“福特主義”轉變為“由金融化主導”。
處理第二類矛盾時，美國大力推行證券化，力圖從固定性中創造流動性?；诜课莸盅嘿J款的資產證券化產品及其衍生品，使住房從流動性較低的固定資產轉變為可隨時變現的證券。20世紀70年代，房利美、房地美等機構開啟抵押貸款證券化，將其大量出售給個人和機構投資者。80年代后，金融機構對住房貸款資產重新包裝組合，形成標準化、透明化的計息有價證券，在全球市場轉售。90年代初，聯邦政府通過立法制定了房利美、房地美的最低資本標準，進一步擴大抵押證券二級市場。90年代末，在金融去管制化、風險管理靈活化的寬松政策環境下，金融機構將隱含欺騙性、掠奪性條款的次級貸款大量借給低收入者，并將其證券化打包到資產組合產品中。信用資質不同的住房抵押貸款都被納入金融化邏輯，調和了固定投資與自由流動之間的矛盾。房地產作為基礎資產成為金融部門的重要組成部分，構成金融化積累體制的支撐條件。
金融化使得大量資金進入房地產，導致房價暴漲。住房資產凈值增長帶來的財富效應提高了家庭收入，刺激了居民消費，并強化了房價上漲預期。這激發了收入循環，驅動了初級循環和次級循環的資本積累。投資海外的產業資本生產的廉價商品大量輸入，提振國內有效需求，促進了剩余價值的實現。更多資金投入房地產投機，地租成為金融化積累的重要來源，住房金融資產為海外資本回流和過剩資本增殖創造了投資渠道。隨著住房金融化程度的加深，金融化主導的資本積累邏輯不斷發展，其資本積累更加依賴租金提取，住房金融的重要性日益凸顯。列斐伏爾指出，投機日漸成為主要利潤來源，在工業部門中積累和實現的剩余價值所占比例下降，而其在投機和房地產部門中的比例卻增加了，次級循環取代了初級循環。在金融權力支配下，產業利潤、勞動收入變成金融部門的租金貢賦。租金帶來社會價值轉移，塑造了租金推動的金融化積累體制，美國形成了高度金融化、商品化和不平等的住房資本主義體制。
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住房資本主義關注住房的商品化和金融化兩個維度。如果住房擁有率是由負債推高的，則意味著住房的金融化程度提高，住房的商品化程度加深。2000—2008年，美國住房擁有率上升到近70％，未償債務的GDP占比超100％。證券化又使可貸資金增多，刺激房地產市場擴張。投機回報強化漲價預期，進一步推高相關證券價格，形成一種“住房—金融循環”。由此堆積起的大量未償債務成為這一循環的根基。未償債務本質上是對未來勞動收入的債權，但生產全球化卻割裂了美國勞動者工資的增長與生產力進步。這導致他們償債能力有限，信用資質較差，而次級抵押貸款卻在增加。住房金融化并沒有找到協調兩類矛盾的平衡之道，而是內含不穩定因素：產業資本的生產和金融資本的流動實現了全球化，但住房資產和勞動收入卻陷入局地化；證券價格的穩定和地租的實現依賴貨幣的流動性，但提取地租的空間基礎卻受制于地理位置的固定性。這種內在不穩定性的積累勢必引發金融危機。從2005年開始，利率上升直接影響美國低收入群體的償還能力。最終，美國的次貸危機釀成全球金融風暴，財富的虛擬價格在危機的強制作用下復歸均衡。
美國政府采取的“救市”政策，包括向房利美和房地美財政注資、出臺貨幣量化寬松等一系列超常規政策，體現了各方力量圍繞流動性展開的政治博弈。金融資本的增殖邏輯放大了對流動性的需求，它要求構建某些政治和制度安排以便于行使金融資本的權力，從而有助于保持金融資產價值穩定和隨時轉換為現金。為此，金融資本通過提供競選資金來影響政治進程。2008年美國大選時，金融公司捐款近５億美元，其中絕大多數流向了奧巴馬團隊。金融資本深度影響政治行為、法律法規和監管政策，重塑了政治權力結構。在圍繞流動性展開的政治博弈中，美國為了治理金融危機，并未從根本上重構制度框架，而是制定了促進流動性的規則。美聯儲啟動住房債券購買計劃，2009—2018年購進和持有的抵押貸款支持證券在其資產負債表中所占比重高達41％，約為1.7萬億美元。對房地產市場進行有力干預成為美聯儲的主要政策目標，美聯儲將其作為貨幣傳導機制，通過穩定住房金融資產的凈值、增加貨幣供給、提高家庭財富并緩解他們的信貸約束，以刺激借貸、消費等支撐美國經濟增長的核心因素。大規模購進住房債券的行為，彰顯了美聯儲對住房抵押貸款市場的堅定信心，以此引導投資者進行資產組合再平衡，從而提高了住房資產證券的價格并降低其風險，促進了抵押貸款利率的下降。房地產再度成為有吸引力的投資領域。機構投資者利用低息杠桿，收購大量位置優越的廉價住房，從房屋出租和低買高賣中獲得豐厚回報。個人、家庭等眾多購房者更加依賴信貸。到2018年，美國的未償抵押債務已超過2008年危機前的最高點。2020年為應對新冠肺炎疫情，美聯儲釋放巨量貨幣供給，流動性的充足驅動房價再度上漲。2021—2023年，美國的未償抵押債務和房價雙雙飆升，不斷創出新高，遠超危機前的峰值。
后危機時代，美國政府采取的干預措施本質上仍是在挽救基于地租提取的金融化積累體制，金融資本增殖和經濟系統運轉仍高度依賴租金。后疫情時代，面對通貨膨脹壓力，美聯儲開啟加息，利率急速上升，購房者的還貸負擔加重。這一次，由于低收入群體信貸受限，因而排除了次貸的影響，尚未造成惡劣后果，但也不免引起人們對爆發新金融危機的擔憂。應該說，非正統的宏觀經濟政策和信貸結構調整，強化了美國的住房資本主義體制。由此推動的美國經濟復蘇也反映出資本積累對地租的依賴不是減弱而是加深了。
三、住房資本主義體制下的新住房問題
后危機時代美國住房資本主義體制再次興起，并在后疫情時代進一步得到強化。在這一體制下，住房不平等問題凸顯，并衍生出住房市場結構集中化、住房空間生產高級化、無家可歸者數量激增等新住房問題。
美國住房價格不斷攀升，勞動力商品化程度加深，社會不平等日益擴大。流動性充足激發新的資本投資，促使房地產市場逐漸回暖并轉向高漲，維持了抵押貸款證券資產的價格穩定，也推動相關債務進一步擴張。這通過租金提取促進了資本積累，而勞動者工資收入并沒有同時擴大。2010—2022年，美國房價上漲了74％，而平均工資只增加54％。這導致債務收入比、房價收入比近年來出現加速上升的趨向。房價上漲再次拉大財富回報與工資報酬之間的差距，社會分化導致的不平等問題日趨擴大。2022年美國個人凈財富處于前10％的人所占財富份額高達70.7％，較2006年增加了近3個百分點，尤其是個人凈財富處于前1％的人所占財富份額增加到了34.9％。個人凈財富處于中間40％的人和處于最低的50％的人所占財富份額分別從2006年的30.45％和1.56％下降到2022年的27.95％和1.35％。其中，個人凈財富與個人凈收入的差距不斷拉大，二者之比到2020年已超過危機前水平，近年繼續上升。住房財富增長是美國不平等擴大的主要驅動因素，深刻影響著社會總財富的分配。隨之而來的是，租房者的住房負擔能力下降，擁有自住房的時間延遲或希望破滅，房主的杠桿率上升，年輕和貧困居民的住房擁有率下降，更多依賴家庭內部轉移來實現“住房夢”，導致代際不平等程度上升。
美國的住房不平等加劇突出表現為中低收入階層、少數族裔等群體的住房問題凸顯，住房市場結構集中化。在量化寬松貨幣政策的支持下，機構投資者憑借現金優勢購進大量止贖房屋，控制了美國20％的住房。住房自有率大幅減少，失去住房對中低收入群體造成極大傷害。2016年后，盡管美國的住房抵押貸款接連創出新高，但其帶來的不是更高的住房擁有率，而是更高的房價。美國政府在福利政策選擇上歷來希望通過金融市場促進住房購買，減少國家福利責任和財政支出。因而在2008年危機前，次級信貸具有一定的社會福利功能，有助于為低收入群體解決住房，使其無需依賴政府提供的保障性住房。危機后，金融監管趨嚴，發放給低信用借款人的房貸大幅收縮，其所占比例不到2007年的一半，尤其是發放給黑人的購房貸款下降了55％，而對中低收入白人的貸款也減少了41％。缺乏信貸支持嚴
重限制了潛在自住家庭的購房需求，導致其錯過以低廉價格購得住房的窗口期。同時，小規模的家庭投資者、小企業的購房信貸也受到制約。遭遇掠奪性貸款和房屋止贖的破產業主、中低收入者、黑人等群體不得不進入缺少保障的租賃市場。2007—2016年美國的住房租賃率從31.63％上升到37.08％，2020年爆發新冠肺炎疫情以來，其住房租賃率更是大幅上升。掌握大量住房的機構投資者約占租賃市場的75％，市場結構高度集中化。
美國住房市場的結構性分化也明顯體現為居住空間不平衡，地區價格和房屋供給類型兩極分化，住房空間生產高級化趨向顯著。在富人群體和機構投資者的推動下，中等收入以上群體所居住的交通便利、地理位置優越的郊區獨棟房屋，更具保值增值功能，價格漲幅更大。尤其是在新冠肺炎疫情期間，社交距離的要求使郊區、鄉村的住房價格顯著上升。在金融化主導下，住房空間生產趨向高級化。無論是新建住房，還是二手交易，獨棟房屋的供給量都占主導并持續增加，價格也相對更高。2023年６月的數據顯示，獨棟房屋的銷售數量為52.26萬套，售價中位數為42.5萬美元，較2012年初其增幅各自高達91.1％和167.3％，而新建獨棟房屋的銷售數量增長了251.8％。相較之下，面向低收入群體的經濟適用房建設嚴重不足。2020年美國經濟適用房占總住房存量的比例僅為3.8％，較2011年還下降了0.1個百分點。而且，不同社區的經濟適用房供給不平衡，有的甚至被高收入群體占用，存在結構性錯配問題。面向低收入者的經濟適用房短缺日益成為美國面臨的全國性挑戰。
在美國，中低收入群體的住房成本負擔加重，需求得不到有效滿足，無家可歸者數量激增，導致新的住房危機。住房市場主體和空間生產的結構性分化，加上信貸和經濟適用房的福利支持有限，導致更多中低收入群體涌入城市地區租房。然而，在房價上漲的帶動下，營利性的房租也不斷上漲。2021—2023年，美國的房租出現歷史性高漲。這進一步加深了住房和勞動力的商品化程度，勞動者負擔不斷加重。2019年，住房成本在收入中所占比重超過30％的美國租房者約為46.3％，到2022年上升到50％，有2240萬租房家庭負擔沉重，其中1210萬家庭的住房成本占其收入的一半以上，創下歷史新高。2001—2022年，經通脹調整后的房租中位數上漲了21％，而租房者群體的收入僅增長了2％，同期的廉租房供應卻大量減少。在缺少國家福利住房的情況下，住房體系高度商品化意味著，無力購房者缺乏安穩生活的安全保障。住房金融化最有害的影響是對租房者和低收入群體的物質生活條件的剝奪，相當一部分人淪為無家可歸者。2023，美國無家可歸者的數量超過65萬，較2022年增長12％，創下歷史新高，其中兒童超過11萬，殘疾人、退役軍人、黑人、亞裔、西班牙裔和拉丁裔的流浪人數居多。長期無家可歸者數量激增，遍布美國特別是加利福尼亞州、紐約州等大都市地區，已經構成新的住房危機。
四、結語
住房資本主義是美國金融化積累體制的典型特征和重要基礎。20世紀70年代以來，資本更多從初級循環轉入次級循環，空間生產創造了新的投資領域，城市地租提升了資本回報率，內生出價值生產與地租提取、固定投入與資本流動兩種對立邏輯。金融化為調和矛盾開辟了思路，美國大力推行信貸便利化、監管寬松化、市場自由化，使住房金融化及其資產證券化衍生品不斷發展，推動了基于城市地租收益的資本積累。同時，為了降低生產成本，促進價值生產，美國產業資本推行生產全球化。但這也造成了產業資本投資領域的減少，企業利潤和股東回報更加依靠全球金融市場的證券投資機會。去工業化導致美國就業崗位流失，使勞動者的工資性收入增長緩慢。更多家庭參與金融市場特別是住房投機，以便獲得財富增值。收入、消費與信貸深度綁定，眾多低收入群體也被拉入金融化的投機游戲。住房金融化、產業資本金融化、家庭部門金融化日益加深，并且通過收入循環相互交織，使美國逐漸形成基于租金提取的金融化積累體制。
美國的這種資本積累方式在短期內雖然延緩了矛盾的激化，但長期來看具有內在不穩定性，并將局地性問題放大為系統性風險，最終導致2008年全球金融危機的爆發。然而，金融化積累體制下金融資本的控制力深度影響著美國的經濟政治結構，要求維系這種保持金融資產價值和變現的制度框架。2008年危機爆發后，美國采取的超常規的宏觀政策保證了流動性的充足，實際上挽救并鞏固了金融化積累體制，因而住房資本主義再度興起。后危機時代，美國房價回升、未償債務累積，特別是在后疫情時代，其房價和未償債務加速上漲。住房信貸不斷擴張，但信貸結構和監管政策的調整將大量低收入者排除在信貸之外，導致美國的住房擁有率徘徊不前。美國住房體系發生巨大變化，擁有住房的“美國夢”已不再是人們的普遍信念。住房成本增加，勞動者負擔加重，金融化導致住房和勞動力的商品化程度加深，由此產生了一系列新的住房問題乃至住房危機。不平等的加劇勢必影響美國的政治發展趨勢，加劇民眾在全球化、移民等議題上的政治分歧。
近年來，我國加強治理房地產的金融化，防范系統性風險。美國的住房資本主義體制及其導致的住房問題能夠給我們帶來多方面的深刻啟示。第一，信貸和住房凈財富效應所能激發的勞動者收入與消費是不可持續的。因為產業資本循環與房地產資本循環的內在矛盾點在于勞動者的收入循環，金融信貸啟動收入循環會加深勞動力商品化，勞動者最終不得不在消費與還債之間進行權衡。第二，住房金融化及其資產證券化無法解決影響經濟增長的長期發展不平衡與地方性金融風險之間的矛盾問題。因為金融化將個別資本積累的影響范圍擴大到了全球金融市場，特別是局部風險對整體流動性的擠兌會引發更大風險。第三，金融支持很難取代福利住房供給。要以面向中低收入群體的空間生產創造“逆周期”投資機會，推動住房和勞動力去商品化，抑制生產成本上升，提升實際收入，涵養有效需求，如此，才能使收入循環更加可持續，才能促進產業利潤率的修復，改善企業對未來投資的預期和信心。我們要從中汲取經驗教訓，積極穩妥化解房地產風險，促進金融與房地產良性循環，結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求，并支持城鄉居民多樣化改善性住房需求，促進房地產高質量發展。
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