美國新一輪房價(jià)大跌在即

美國新一輪房價(jià)大跌在即 

2009年04月28日　　文/陳思進(jìn)

　　我們正經(jīng)歷著百年不遇的金融危機(jī)，股票市場的泡沫被擠破了，這一泡沫之大，是過去200年從未見識(shí)過的，各大指數(shù)一瀉千里。由于信用危機(jī)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，使失業(yè)率不斷攀升，美國有史以來最大的泡沫——房地產(chǎn)，也將徹底地被擠破。未來三、四年，美國房價(jià)將面臨新一輪的重大的調(diào)整，跌幅將達(dá)到30％到50％，視不同地區(qū)的泡沫大小而定。

　　2000年，隨著高科技泡沫的破滅，又將房地產(chǎn)泡沫吹起來了，這一泡沫的出現(xiàn)并不是偶然的。那時(shí)，不僅戰(zhàn)后的嬰兒潮到達(dá)了購房的高峰期，而且從股市撤出的巨大資金都轉(zhuǎn)向了房市；美聯(lián)儲(chǔ)戲劇性的降息二十多次，使得投機(jī)房市誘惑極大。銀行和貸款機(jī)構(gòu)也看中了這塊大蛋糕，零首付，極具誘惑的低息利率，再加上低收入家庭隱瞞年收入，放貸機(jī)構(gòu)放松信用調(diào)查。這下好了，人人爭相實(shí)現(xiàn)“美國夢”—— “居者有其屋”，蜂擁撲向房市。2000年20萬美元的房子，到了2005年竟高達(dá)45萬美元（數(shù)據(jù)來源: Case-Shiller U.S Ten-City Index），平均房價(jià)上漲了125％。即使去掉通貨膨脹的因素，也幾乎翻了一倍。

　　有史為鑒，是泡沫終歸要破的。通常情況下，泡沫從哪兒吹起，最終就回到哪兒。從2005年底起，投資人逐漸把資金轉(zhuǎn)向了大宗商品、能源和新興市場的股市，2006年房價(jià)開始下跌。而失業(yè)，則更是造成房價(jià)下跌的最兇猛的“殺手”。

　　據(jù)美國勞工部報(bào)告，單單今年二月份，就有65萬1千人失業(yè)，失業(yè)率從7.6％上升到8.1％，比經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測的7.9％，高出零點(diǎn)二個(gè)百分點(diǎn)，超過了1983年。而失業(yè)單月攀升率，達(dá)1945年以來沒有出現(xiàn)過的水平。過去12個(gè)月，已有5百萬人丟了工作，目前，至少1千2百50萬美國人失業(yè)。未來幾個(gè)月，裁員的速度將有增無減，預(yù)期失業(yè)率將攀升至10％。美國失業(yè)人數(shù)創(chuàng)下26年來的新高點(diǎn)。美國人的現(xiàn)金儲(chǔ)蓄很有限，一旦失業(yè)3個(gè)月，就將有30％的人無法繼續(xù)供房貸；而失去工作6個(gè)月的話，這個(gè)比例將上升到75％以上。銀行的違約率和法拍屋開始高升。單2009年3月，與上年3月相比，美國法拍屋猛增24％，接近35萬個(gè)家庭流離失所，這對(duì)經(jīng)濟(jì)的殺傷力最大。

　　長期來看，房價(jià)僅僅和通貨膨脹正相關(guān)，不會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)增長和股票收益一齊上漲。有數(shù)據(jù)顯示，從1925年到1933年，房價(jià)下降了26％（數(shù)據(jù)來源: Historical Statistics of the U.S. Colonial Times to 1970, 1975），1925年是房價(jià)上升的第一高峰期，距離1930年的衰退還有5年，直至1930年到1933年經(jīng)濟(jì)崩潰，房價(jià)加速向下，那僅僅是因?yàn)闃O其惡劣的經(jīng)濟(jì)和通貨緊縮的價(jià)格趨勢。而不像今天，通貨緊縮加上房地產(chǎn)泡沫，令房價(jià)被極其的高估了。

　　所以未來幾年，由于經(jīng)濟(jì)、就業(yè)和移民潮的持續(xù)低落，房價(jià)會(huì)隨著通貨緊縮的趨勢，下降到1996年和2001年的水平，即30％到50％。第一輪遭重創(chuàng)的城市，也是投機(jī)最厲害的城市，包括佛羅里達(dá)，亞利桑那，內(nèi)華達(dá)和南加州；其次就是沿海大城市，像紐約和三藩市。

　　這絕非危言聳聽。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格不可避免地回歸到合理的價(jià)位時(shí)，銀行系統(tǒng)將經(jīng)歷更為嚴(yán)重的危機(jī)，違約率和法拍屋均繼續(xù)上揚(yáng)，比2008年金融海嘯對(duì)銀行的打擊更嚴(yán)重。這時(shí)，經(jīng)濟(jì)衰退將進(jìn)一步加重，可能到2013年才開始緩慢減速，直至2017年停止。

　　美國的經(jīng)濟(jì)會(huì)影響到全球，希望大家做好心理準(zhǔn)備。

專家：陳思進(jìn)

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