與國(guó)際相比中國(guó)房?jī)r(jià)虛高到底有多嚴(yán)重

與國(guó)際相比中國(guó)房?jī)r(jià)虛高到底有多嚴(yán)重

2006-06-02

來(lái)源: 環(huán)球時(shí)報(bào)　

盡管現(xiàn)在許多國(guó)家的房?jī)r(jià)都在上漲，但世界許多媒體卻不約而同地將目光盯住中國(guó)房地產(chǎn)這個(gè)屬于中國(guó)國(guó)內(nèi)的事情上。5月29日，中國(guó)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，立即吸引全球的目光。美聯(lián)社、路透社、法國(guó)《費(fèi)加羅報(bào)》、德國(guó)之聲、新加坡《聯(lián)合早報(bào)》等媒體一方面稱，中國(guó)政府的舉措是在房地產(chǎn)“泡沫”已經(jīng)到了很危險(xiǎn)地步的背景下出臺(tái)的，但另一方面，各國(guó)媒體都注意到，國(guó)際地產(chǎn)基金紛紛投資中國(guó)樓市，似乎房地產(chǎn)“泡沫”對(duì)外國(guó)資金來(lái)說(shuō)并不存在。

 各國(guó)關(guān)注中國(guó)調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)

中國(guó)九個(gè)部門聯(lián)合發(fā)出的這份調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的文件一公布，就立即被世界各大通訊社轉(zhuǎn)引。路透社報(bào)道說(shuō)，對(duì)一向信奉“安居才能樂(lè)業(yè)”的中國(guó)人而言，漲幅過(guò)快的房?jī)r(jià)無(wú)疑讓夢(mèng)想與現(xiàn)實(shí)的距離逐漸拉大。中國(guó)國(guó)務(wù)院剛剛發(fā)布的關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見，將讓大多數(shù)老百姓看到“置業(yè)”的希望。報(bào)道指出，中國(guó)此次調(diào)控舉措，行政稅收手段齊上陣，打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為無(wú)疑是政策調(diào)控的著力點(diǎn)。

俄羅斯《公報(bào)》以《中國(guó)向房地產(chǎn)價(jià)格宣戰(zhàn)》為題報(bào)道指出，中俄都面臨大城市房?jī)r(jià)不斷暴漲的難題，這需要中央和地方共同努力，采取切實(shí)措施，抑制房?jī)r(jià)，防范市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

5月30日，日本許多經(jīng)濟(jì)媒體介紹了中國(guó)出臺(tái)的抑制房?jī)r(jià)的舉措。日本專門介紹中國(guó)情況的“中國(guó)情報(bào)局”專門登載了一篇關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)的長(zhǎng)篇分析文章。文章稱：“中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與股市一樣，都是易被作為投機(jī)對(duì)象的市場(chǎng)。中國(guó)政府從2004年起推出了一系列抑制房?jī)r(jià)快速上升的政策，這些宏觀調(diào)控政策的目的是希望實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的軟著陸。”

中國(guó)房產(chǎn)是否存在“泡沫”

中國(guó)房產(chǎn)確實(shí)很熱，但到底是否存在“即將破裂的泡沫”，國(guó)際上仍有不同的看法。最先提出中國(guó)房地產(chǎn)“泡沫論”的是摩根斯坦利的經(jīng)濟(jì)分析師。該公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家史蒂芬·羅奇曾認(rèn)為：“目前2/3國(guó)家和地區(qū)正面臨房地產(chǎn)泡沫危機(jī)，而即將到來(lái)的貨幣政策調(diào)整，將為全球房地產(chǎn)和世界經(jīng)濟(jì)帶來(lái)更巨大的風(fēng)險(xiǎn)。在所有房地產(chǎn)泡沫國(guó)家和地區(qū)中，中國(guó)排第一。”

德國(guó)之聲報(bào)道說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)使許多人看不懂，也使許多人成天提心吊膽。中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格有好幾個(gè)脫鉤：一是與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)率脫鉤，二是與物價(jià)指數(shù)脫鉤，三是與居民收入水平的提高脫鉤。以房?jī)r(jià)與居民收入比例來(lái)說(shuō)，德國(guó)柏林的普通房?jī)r(jià)一般為每平方米(居住面積)1000歐元，較好的1500歐元，高檔的3000歐元。德國(guó)勞動(dòng)者平均月收入大約為2500歐元。如果不扣除生活開支，每個(gè)月約可以買兩平方米住房，也就是說(shuō)，德國(guó)人均月收入與每平方米房?jī)r(jià)的比例是1比2。而在中國(guó)，以上海為例，大多數(shù)勞動(dòng)者的月平均收入大體上是2000元，這要五六個(gè)月才能買1平方米(建筑面積)住房。房?jī)r(jià)月收入比例大約為5比1，因此，大致上中德之間的差距高達(dá)10倍，由此可見中國(guó)房產(chǎn)的泡沫之大。該報(bào)道稱，按這樣的收入與房?jī)r(jià)比例去買房，在德國(guó)根本不可能拿到銀行貸款。

但是，歐洲房地產(chǎn)研究聯(lián)合會(huì)主席本特·特納教授卻認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比并沒(méi)有通用的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。世界銀行的結(jié)論是，在低收入的國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比普遍偏高，但這并不一定意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫破裂危險(xiǎn)。在東歐、俄羅斯等國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，也曾經(jīng)有過(guò)一個(gè)房?jī)r(jià)收入比逐漸增大再減小的過(guò)程。一些東歐國(guó)家房?jī)r(jià)收入比曾高達(dá)30比1，但市場(chǎng)并沒(méi)有崩潰。

韓國(guó)近年來(lái)房?jī)r(jià)也不斷高漲，另外不少韓國(guó)人也在中國(guó)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。因此，韓國(guó)人對(duì)中國(guó)的房?jī)r(jià)也非常關(guān)心。《朝鮮日?qǐng)?bào)》認(rèn)為，中國(guó)各大城市正掀起房地產(chǎn)投機(jī)熱，并推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷走高。不過(guò)，該報(bào)認(rèn)為，除了投機(jī)因素外，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲有其特殊的原因，如長(zhǎng)期房?jī)r(jià)較低，人們收入增加較快等，因此，中國(guó)房地產(chǎn)即使有“泡沫”，可能也并不嚴(yán)重，尚無(wú)迅速破裂的危險(xiǎn)。

中國(guó)房地產(chǎn)的最大問(wèn)題是發(fā)展的問(wèn)題

不管中國(guó)的房地產(chǎn)是否存在“泡沫”，大多數(shù)國(guó)外媒體都承認(rèn)一點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)近年來(lái)確實(shí)發(fā)展迅速。據(jù)《紐約時(shí)報(bào)》報(bào)道，僅2005年一年，上海建成的住宅和寫字樓的總面積就超過(guò)了紐約所有寫字樓的總面積。上海市現(xiàn)已建成4000棟18層以上的大廈，幾乎是紐約的兩倍，并計(jì)劃在2010年前再建1000棟。《紐約時(shí)報(bào)》認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫是中國(guó)多年來(lái)建設(shè)匱乏的結(jié)果。1949年以后的幾十年間，中國(guó)基本上沒(méi)有建造什么住宅和辦公場(chǎng)所，直到上世紀(jì)90年代初期，上海、北京等城市才開始大興土木，以彌補(bǔ)失去的時(shí)光。一位建筑設(shè)計(jì)師表示，“中國(guó)在將近半個(gè)世紀(jì)的時(shí)間里幾乎什沒(méi)蓋什么房子。現(xiàn)在政策放開了，老百姓對(duì)住房緊縮的胃口一下大增，房地產(chǎn)成了最熱門的話題之一。人人都為一種嶄新的生活方式感到興奮不已。”

許多專家認(rèn)為，雖然現(xiàn)在媒體熱衷討論房?jī)r(jià)問(wèn)題，給人的印象好像中國(guó)明天就會(huì)發(fā)生普遍性的住房危機(jī)。但實(shí)際上，這并沒(méi)有完全反映中國(guó)城市建設(shè)的真實(shí)面貌。不久前，日語(yǔ)版的《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》刊登一條消息稱，目前中國(guó)內(nèi)地城市人均住宅面積為26平方米，日本城市人均住宅面積為15.8平方米。盡管這個(gè)數(shù)字在統(tǒng)計(jì)方面還存在一些誤差，但這是1980年中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積的5倍多。一些專家表示，這個(gè)數(shù)字后面還有一個(gè)不可忽略的權(quán)數(shù)——1980年中國(guó)城鎮(zhèn)居民為1.9億人，今天中國(guó)城鎮(zhèn)居民是5.4億人。因此，中國(guó)房地產(chǎn)取得這樣的增長(zhǎng)是驚人的。全世界過(guò)去200余年工業(yè)化和城市化歷史上，沒(méi)有一個(gè)國(guó)家有過(guò)這樣的事。倫敦政治經(jīng)濟(jì)學(xué)院建筑與城市規(guī)劃系教授伯戴特認(rèn)為：“如今在中國(guó)部分地區(qū)，建設(shè)規(guī)模之大是我們從來(lái)沒(méi)有見過(guò)的。更重要的是，這是過(guò)去50到100年間，中國(guó)發(fā)展最快的時(shí)候。”

隨著房地產(chǎn)開發(fā)大幅增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也開始以驚人的速度飆升。現(xiàn)在上海和北京的豪宅價(jià)格已經(jīng)趕上了紐約的高檔住宅。部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家紛紛向人們發(fā)出房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的警告。不過(guò)，專家認(rèn)為，未來(lái)幾年內(nèi)，中國(guó)還將有數(shù)億農(nóng)民轉(zhuǎn)移到城市打工和居住，中國(guó)房地產(chǎn)面臨的最大問(wèn)題將是中國(guó)人對(duì)住房的需求還會(huì)進(jìn)一步增長(zhǎng)。

外國(guó)資本一邊稱有“泡沫”，一邊加快投資中國(guó)房地產(chǎn)

中國(guó)飛漲的房?jī)r(jià)讓不少中國(guó)消費(fèi)者望而卻步，但歐美等西方媒體在報(bào)道中國(guó)房地產(chǎn)“泡沫”的同時(shí)，卻驚奇地發(fā)現(xiàn)外國(guó)資本正在加快進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。近來(lái)英國(guó)廣播公司(BBC)經(jīng)常邀請(qǐng)專家探討中國(guó)的住房問(wèn)題，許多專家認(rèn)為，國(guó)際熱錢流入已經(jīng)和中國(guó)儲(chǔ)蓄利率低、物業(yè)稅制度不健全一起成為拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的三個(gè)重要因素。據(jù)英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》報(bào)道，2004年第四季度上海房地產(chǎn)交易中，購(gòu)房者的23.2%是海外人士。2005年的頭兩個(gè)月，海外人士在上海高檔房地產(chǎn)的投資同比增長(zhǎng)73%。

當(dāng)摩根斯坦利的研究部門稱中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)“泡沫”時(shí)，該公司的投資部門卻悄悄進(jìn)入中國(guó)。據(jù)《紐約時(shí)報(bào)》報(bào)道，摩根斯坦利2005年在上海購(gòu)買了價(jià)值7億美元的商業(yè)地產(chǎn)，高盛和美林證券在這個(gè)領(lǐng)域也都有投資，想從這塊大蛋糕中獲取更多的利潤(rùn)。

現(xiàn)在有幾十萬(wàn)韓國(guó)人在中國(guó)生活、居住、學(xué)習(xí)和工作，許多人在中國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)。韓國(guó)聯(lián)合通訊社報(bào)道說(shuō)，韓國(guó)公布房地產(chǎn)投機(jī)遏制政策后，首爾的房地產(chǎn)商紛紛前往中國(guó)，因而出現(xiàn)了韓國(guó)投資者大量購(gòu)買中國(guó)青島房地產(chǎn)的情況。現(xiàn)在青島的居民對(duì)韓國(guó)人購(gòu)樓表示不滿。報(bào)道稱，青島市民認(rèn)為韓國(guó)人在當(dāng)?shù)卮罅抠?gòu)房是當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲的重要因素。由于韓國(guó)企業(yè)和僑民劇增，市內(nèi)一些公寓每平方米價(jià)格兩年里暴漲了一倍，每平方米超過(guò)了1萬(wàn)元人民幣。

不斷調(diào)控的中國(guó)房地產(chǎn)更有發(fā)展?jié)摿?/p>

對(duì)于調(diào)控后中國(guó)房地產(chǎn)的走勢(shì)，德國(guó)《商報(bào)》認(rèn)為，盡管歐洲投資者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的“泡沫”有所擔(dān)心，但中國(guó)的優(yōu)勢(shì)在于，政府掌握著控制機(jī)制，可以做到給過(guò)熱的區(qū)域降溫。政府掌握的重要機(jī)制之一是發(fā)放建筑許可以及對(duì)國(guó)有銀行發(fā)出停止貸款的行政命令。目前，中國(guó)政府正在啟動(dòng)這一降溫經(jīng)濟(jì)的措施。

歐洲房地產(chǎn)研究聯(lián)合會(huì)主席本特·特納稱，5年前的東歐市場(chǎng)與今天的中國(guó)市場(chǎng)相似。從東歐看，在發(fā)展初期，房?jī)r(jià)高漲。供應(yīng)量上升之后，房?jī)r(jià)逐漸下降。中國(guó)最終也只有充足的供應(yīng)量才能從根本上抑制房?jī)r(jià)。但是特納同時(shí)強(qiáng)調(diào)，盡管如此，中國(guó)此時(shí)更應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注移民，即從鄉(xiāng)村遷到城市人群的住房問(wèn)題。在中國(guó)，這些人群面臨的住房問(wèn)題是最嚴(yán)重的。

《環(huán)球時(shí)報(bào)》( 2006-05-31第16版 環(huán)球時(shí)報(bào)駐美國(guó)、英國(guó)、俄羅斯、日本、法國(guó)、德國(guó)、印度記者聯(lián)合報(bào)道)

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