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編者按：近年來，中國的房地產市場越來越熱。在不少人為“基本住房”發愁時，改善性購房和投資性購房的強勁勢頭令國人關注。對此，國土資源部的高級官員表示，我國已在研究征收不動產稅，它將保證個人居住的基本需求，對于別墅、低密度住宅，稅率肯定要高，基本住宅之外多出來的那一部分住宅，稅率也要高。為此，本報駐外記者進行了一系列調查研究，讓我們來看看其他國家的想法和做法。
印度：征收稅費很高，打折名堂不少
在印度，土地、房屋甚至院子里的樹都要交不動產稅。2000年以前，印度實行“租金評估制”，即房屋不管是自住還是出租，一律按照該房在出租情況下租金的高低來計算不動產稅。由于引起社會不滿，印度政府2000年以后開始按地域統一評估房價來計算稅費，以便通過稅收杠桿避免房屋過度向富人階層集中。
在印度，土地和房屋一樣屬于私有財產。政府按照土地的地理位置、繁華程度以及交通便利情況，將全國土地分為8個檔次，每平方米相應的價格從100盧比(1美元約合43盧比)到630盧比不等。再經過一番復雜的計算，一套位于新德里最繁華地區的100平方米的住房，每年應交的不動產稅大約為1.6萬盧比，超過了印度人均國內生產總值的一半。這種重稅顯然是為那些富人或房地產投資者準備的。對于普通家庭，印度政府則規定了各種各樣的減免和折扣。根據規定，每個家庭允許有一套自住房享受50%的不動產稅費折扣，小于100平方米的房屋還可以再享受10%的折扣，房主擁有的住房超過一定年限也可以享受10%到20%的折扣；如果房屋所有人是婦女、殘疾人等弱勢群體或政府公務員，還可以再享受30%的折扣。這樣一路算下來，一個大中城市100平方米的自住普通住房，需要交納的不動產稅基本維持在4000盧比到6000盧比之間，如果房屋的地理位置不是很好，稅費可能會更少。
與折扣相對應的是，印度政府還為非自住房的不動產稅規定了若干倍率系數，其中包括如果該房被用于出租而不是自己居住，則不動產稅倍率系數為200%；如果建房的目的不是為了居住而是用于零售店鋪、小型企業辦公室等商業用途，倍率系數則為150%.通過這些不同的折扣和倍率系數，政府可以在一定程度上減少因房屋閑置過多造成的土地浪費，也可以減緩房地產投資過熱導致的貧富分化現象。
埃及：為避稅，富人蓋房不封頂
埃及的國土面積有100多萬平方公里，95%是沙漠，只有5%的土地適宜人類生存。埃及首都開羅人滿為患，人口多達1700萬，占全國人口的1/4強，埃及人住房的緊張程度可想而知。實際上，開羅有的是房子，可低收入者住不起。開羅的房價根據不同的地段來定，一般高層公寓的價位從每平方米580美元到11800美元不等。由于歷史、社會和經濟等原因，埃及國內貧富差距較大。富人買房輕而易舉，窮人則要傾其所有還要背幾十年的債。為此，埃及的房地產政策盡量“向低收入者和弱勢群體傾斜”。
記者熟悉的一個名叫穆斯塔法的房地產商介紹說，埃及對富人購買更多的房子沒有明文規定的硬性限制，但在實際做法上卻設置了不少障礙。比如購房時一定要出具此前的住房狀況證明，對已有房產者不再提供購房貸款，大幅提高征稅額度和手續費，有的甚至要求一次結清房款。此外，在領取房產證時，購房者要向主管部門交“公正費”，也就是稅金的一種。首次購房者，交不到房價的5%，二次購房則要交房價的10%以上，而且很可能會被拒絕辦理房產證。對于富人買地建房，政府也有對策。首先是不斷提高地皮價格，現在開羅市中心的地價已高達每平方米1.9萬美元，而且還在漲。穆斯塔法說，這樣做的目的，是讓富人們望而卻步。其次是要求建房者交納建筑稅、治安稅和房產稅，稅額根據住宅的豪華程度而定，房子越豪華交稅越多。那些非豪華型住房則免交治安稅和房產稅。對此，富人也有應對的辦法。根據規定，房屋建成后，一律要交不動產稅，建成的標準之一是樓房的頂部封閉，即不再有任何還處于施工狀態的痕跡。于是，富人們就索性故意不封頂，讓房子永遠處于沒有竣工的狀態，這樣就可以堂而皇之地逃避交稅了?，F在，埃及市政和房管部門已意識到了這一問題，并正醞釀出臺措施加以治理。
日本：買小房子比較合算
日本是個物價很高的國家，房價更是高得驚人。普通日本人買一套住宅，需要貸款二三十年，而一次付清房款者的納稅額要比貸款者高很多。在日本，政府主要通過兩種手段調節房地產的“冷熱不均”現象。一是對居民買房征收不動產取得稅、固定資產稅和都市計劃稅。二是對遺產中的不動產征收贈與稅，這使得“大地主”不得不賣掉一些房產避稅，兩三代下來，繼承者就變成“小地主”了。
不動產取得稅是對購房者或買地者征收的稅金，稅率在各地區有所不同。一般都是購買價格的3%至6%.固定資產稅則是房屋或土地所有者每年需要交納的稅金。如果你所擁有的土地面積在200平方米以下，那么就屬于“小規模住宅用地”，可以享受減稅待遇，一般可以少交標準稅費的1/3.此外，日本還設有新建筑物減稅措施，買新房的人固定資產稅可以只交原來的1/2.當然，減稅的對象主要指新建房屋的120平方米之內，使用期超過3年的。這些政策對于豪宅來說都是無效的。據記者了解，有一位在日本的華人剛剛搬入新居。這套新居坐落在東京比較繁華的地區，三層的獨房獨院兒，大約需要8000多萬日元(1元人民幣約合14日元)。從買房到完成施工，他不僅拿出了十幾年的積蓄，背上了25年的債務，還要每年交納巨額固定資產稅。相比之下，在東京購入一棟價值1800萬日元的房子，一年需要交納的固定資產稅僅為9.8萬日元。由于面積大的房子交稅多，越來越多的日本人更愿意在單元樓中買房。
德國：在銀行二次貸款買房面臨很大風險
在德國這樣貧富差距不大的社會里，只有極少數的富人擁有多處房產，因為在西班牙、葡萄牙等國房價低于德國，所以富人們喜歡在那些國家買度假別墅。而德國一般富裕的家庭則選擇在偏離城市中心的郊區買塊地建一個帶花園的、使用面積在150平方米左右的房子；工薪家庭、老年人或剛剛參加工作的年輕人都會選擇租房子住。超低收入家庭、失業者等則有國家福利補貼，安排他們住在政府建的福利房里，租金非常便宜。
據統計，德國的“有房人”僅為50%左右。來自巴伐利亞的尼克先生對記者說，在慕尼黑這樣的大城市，市區內的房子幾乎都是出租的，主要是房價太貴。一個100平方米的房子售價在30萬歐元(1歐元約合9.7元人民幣)以上。而那些建于二戰前的老房子就更是買不起的豪宅了。如果想貸款買房，就必須經過銀行的嚴格審核，在評估還貸能力的時候，銀行要了解買房人每月的生活支出情況、過去6年的收入情況，根據收支狀況做出評估。凡是已經有貸款的人，如果再貸更多的錢，那么他的信譽程度就要被大打折扣。所以很多人采取還清了以前的貸款再申請新貸款的辦法。因為買房人所有的物業財產、人壽保險都要在銀行做抵押，信譽度不高意味著風險很大。在德國，自有自用的住宅不需要交納房產稅，只交納宅基地的土地稅。而用于出租的房產則要交房產稅。此外，出租房屋獲得的租金收入要交納個人所得稅，稅率在20%至49%不等。房地產買賣還要交3.5%的不動產轉移稅，如果通過房地產買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利稅。最后，房子的管理、維修等費用也很高。
美國：富人炒房帶來經濟隱憂
與其他國家相比，美國對富人買房的限制最少，美國鼓勵人們多買房，以此來刺激房地產市場，這在一定程度上形成了泡沫，而且這種泡沫在2005年達到了高峰。10年前美國房地產業處于低谷時，記者在洛杉磯郊外以28萬美元買下了一棟四室兩廳的二層小樓，2005年可以賣到85萬美元。記者動了心，于是四處看房子想搬家，但隨便找一個三室一廳的房子對方開口就要60多萬，而最虧之處在于，新買房屋的房產稅會很高。2005年，有不少人賣了房，暫時租公寓住，等房地產市場下跌時再買房。記者的朋友斯蒂夫的父親是北歐移民，靠多買房出租以及看準時機買進賣出成了百萬富翁，斯蒂夫本人也因此成了億萬富翁，他在海邊住著豪宅，另外還有3棟房子加8套公寓出租，每年僅靠部分房租就可以供兩個子女上名牌大學。
雖然大量買房使很多美國人富裕了起來，但“無拘無束”的房地產市場過熱，給美國經濟帶來了隱憂。2005年，美國聯邦儲備委員會主席格林斯潘曾指出，美國房地產市場的泡沫越來越多。這讓人們不禁想起，上世紀90年代中期，格林斯潘稱美國股市存在“非理性繁榮”，其后不久，美國股市就發生了“泡沫破裂”。上周三在華盛頓召開的一個國際經濟研討會上，美國著名經濟學者莫里斯·格斯坦指出，美國和中國等大國必須盡快解決金融及投資問題，避免引發全球性的金融危機。因為有觀察家認為，中國的匯率調整使美國金融界非常擔憂，如果中國減少購買美國債券，美國利率可能會因此上升，從而打擊美國房地產業。而房地產業受挫將給美國經濟帶來一場危機。(陳繼輝 黃培昭 孫秀萍 明迪 段聰聰)
來源：人民網-《環球時報》
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