包宗華：韓國“整治”房地產投機的啟示
中國建設報
11月初，我參加了在日本奈良召開的第5屆中日韓住房問題研討會。在此期間，分別邀請幾位日本及韓國專家進行座談交流。其中，韓國專家談到的該國整治房地產投機的舉措，令人頗受啟示，因而將其整理成文。
投機的基本情況
韓國國土面積為10萬平方公里，人口4600萬，是一個典型的地少人多的國家。這些年來，其國內生產總值以平均每年4-5%的速度持續向前發展，并帶動了房地產業的快速發展，屬于國民經濟和房地產業發展較快的國家。這種情況，為房地產價格持續上漲創造了重要的條件。特別是進入21世紀后，許多富人利用他們擁有的富有資金和私有房地產（據統計，韓國5%%的富人占有82.7%的私有房產），加入房地產投機，使得投機活動日益猖獗，房價不斷飈升。例如，房地產投機活動猖獗的韓國首都首爾江南區，就出現了一個“富婆炒房團”。這一批富婆斥資10多億美元，相互勾結，哄抬房價。據統計，2000年該地區平均房價在每平方米3000美元左右，到2005年初漲到了1萬美元左右，5年時間竟漲了3倍多。從全國來看，許多大城市房價的年上漲幅度達到7-10%，有的城市最高的年漲幅達到28.9%。
韓國政府和有關專家分析，造成房價連年飈升的主要原因有四個：一是地少人多加上國民經濟持續發展，是房價持續上漲的基礎性因素；二是大量投機者涌入房地產市場，是房價飈升最直接、最重要的原因；三是媒體對房地產投機津津樂道的輿論“力量”，產生了一定的推波助瀾作用；四是政府對投機活動的“不作為”，則是問題的關鍵所在。
土地、住宅和其它房地產價格的不斷飈升，對韓國社會、經濟的發展和人民生活的提高，都造成了巨大傷害，已經到非整治不可的時候了。到2005年來整治房地產投機，雖然稍嫌遲了些，但為時并不晚。
整治投機的主要舉措
韓國在整治房地產投機時，主要采取了以下幾項舉措：
一是態度鮮明地宣布政府要直接抓“整治工作”。特別是盧武鉉總統宣布，“這是一場與房地產投機勢力進行的戰爭”。既說明這一整治任務的艱巨性，又表明政府要把整治任務進行到底的決心和信心。
二是大造輿論。房地產投機造成房價連年飈升，天怒人怨。在政府表明要與房地產投機作堅決斗爭的態度后，廣大媒體也順應形勢參加了“斗爭”，從而形成了強大的輿論攻勢。
三是采用逐步升級的辦法，用重稅打擊投機。今年，對出售第二套或第三套房產的賣主征收30%的資本收益稅，從2007年起，將改為對出售第二套房產的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說，投機者賣掉一套住房，政府就拿走一半，使投機者無利可圖甚至虧本。同時，調整房地產所有稅（一種財產稅），今年已把房地產所有稅的起征點，由過去的9億韓元下調到6億韓方（約合6萬美元），稅率為1-3%，并計劃從2008年起，每年以提高5%的速度，提高房地產所有稅的稅率，以提升到適當的稅率為止。
四是有壓有保。在打擊投機的同時，大力幫助無房戶和低收入者解決住房問題。對無房戶購買住房，把銀行的貸款利率由現行的5.2%下調到4.5%。對年收入在2萬美元以下的貧困戶購房，可貸給占房價70%的貸款，利率也下調到4.5%。而對于已經擁有住宅的居民如要貸款再買房，一要把利率調到5.2%以上，二要降低貸款占房價的比例。這樣的辦法，體現了區別對待的政策。
五是加快公寓住宅建設。韓國政府決定在全國新建19萬套公寓住宅，由于公寓住宅主要面向中低收入者，能較好地滿足中低收入者的住房需求。又由于公寓住宅的價格受到政府的適度調控，將有利于降低平均房價。
六是對整治成果的預期。韓國房地產專家預測，貫徹實施上述舉措，韓國的全國平均房價有可能下降20%左右。
探討時提出的幾點看法
針對韓國的整治舉措，在與韓國專家進行探討時，我提出以下四點看法：
第一，韓國近年來房價的飈升已經到了危及社會、經濟健康發展的危險程度，通過國家介入，大力整治房地產投機、平抑房價，是必要的和及時的，也是大得民心的。
第二，治理“頑癥”要用“重錘”。韓國房價連年飈升就是“頑癥”，把稅率提高到30%，甚至提高到50%和60%，就是“重錘”。這樣做，肯定會收到立竿見影的效果。但是，“重錘”是與平常慣用的“輕錘”相比較而言的。如果無休止地長期使用，就失去“重錘”的意義。特別是這種以高稅收為主要手段的“重錘”，必然會產生抑止二手房上市和市場興旺發達的副作用。因而要認真考慮使用這種“重錘”的適時、適度問題。
第三，韓國既“重錘”打擊投機者，又注意有壓有保，加大了對無房戶和貧困戶的住房優惠度。這種“區別對待的政策”，定會得到大多數居民的擁護而富有生命力。
第四，韓國房地產的增加值占國內生產總值的10%，是一個很重要的產業。因而既要整治房地產投機，又要保證房地產的健康發展。由于這兩項工作既有同一性，又存在著許多互相制約的矛盾因素。要取得兩項工作“雙勝利”，一定要提高領導藝術。在整治的全過程中，要瞻前顧后，胸懷全局，及時解決不斷出現的矛盾和問題，駕馭和完成好統籌全盤的任務。
(作者：中國房地產及住宅研究會常務副會長 包宗華)
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