深圳近日發布了《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見(征求意見稿)》，在改革開放40周年的歷史節點，作為中國改革開放窗口的深圳重磅推出“房改新政”，受到各方矚目。
此次房改新政被很多媒體譽為“二次房改”。20年前的1998年，國務院頒發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，正式開啟了以“取消福利分房，實現居民住宅貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革。
相比北上廣，深圳是一個外來打工者占比最大的一線城市，房改新政對幾百萬打工群體的居住問題，將會帶來什么影響呢?
深圳外來人口和住房供應情況
截至2016年底，深圳市常住人口1190.84萬人，非戶籍常住人口806.32萬，非戶籍常住人口占比高達67%。相比北上廣38%、41%和37%的非戶籍常住人口比例，深圳的非戶籍常住人口比例明顯要高很多。
基于一份2013年的深圳住房調查數據顯示：全市1035萬套的住房總量中，商品房約128萬套，政策性保障性住房約34萬套，單位及個人自建住房約55萬套，原村民集體經濟組織自建、合建房約650萬套，工業區配套宿舍及其他168萬套。
也就是說，城中村600多萬套相對廉價的住房，緩解了約800萬外來人的居住問題。官方資料顯示，城中村租賃住房約占深圳總租賃住房70%，但普遍存在衛生條件差、消防安全不合格、物業管理普遍缺失、“打隔斷”和“二房東”等問題。
當前深圳打工人群的居住型態
過去十來年中國在產業轉型的背景下，由于各城市產業結構、土地規劃的轉變，農民工的工作性質和居住型態也跟隨著產生了變化。
2011年，在全國范圍內，以受雇形式從業的農民工，以雇主或單位提供住宿為主。居住在單位宿舍、工地工棚、生產經營場所等由用人單位提供的住房的比例為48.5%，自行租賃的比例為33.6%。但是到2016年，在進城農民工中，由單位或雇主提供住房的農民工減少至13.4%，租房居住的農民工高達62.4%。
目前，深圳農民工的居住型態主要分為三種：其一，工業園或工廠興建的集體宿舍;其二，服務業用人單位承租農民房或商品房，并放置上下鋪改為員工宿舍;其三，農民工自行于城中村中尋找住所。
第一和第二種居住型態均存在用人單位將其對農民工的控制由工作現場延伸至日常生活、家庭和社交活被剝奪、人均居住面積過于狹小，彼此相互干擾降低生活品質的問題。
對大量用人單位不提供住宿、家庭遷移至城市、或是渴望離開企業的控制、有自己生活空間的農民工而言，城中村是較佳的選擇。但隨著城中村的租金飆升、二房東日益泛濫、改造農民房規模出租的情況增加，農民工的居住情況不斷惡化。
房改新政下資本進入方式的改變
自中央定調“房子是用來住的，不是出來炒的”以來，從去年推出的《深圳市關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見(征求意見稿)》到最近的房改新政意見稿，勢必會導致資本力量介入現有住房市場的方式發生變化。
房改新政要求大力實施住房領域供給側結構性改革，明確了面向未來18年(2018年至2035年)的住房發展目標，提出人才住房、安居房、公共租賃住房三類保障房占新增住房供應總量的60%左右，商品房只占40%。
其中僅僅只有公共租賃住房可能照顧到外來非戶籍的、低學歷的農民工。公共租賃住房，占新增住房供應總量的20%左右，面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進制造業職工等群體供應。
而對于現有的城中村住房租賃體系，原本就是服務于外來打工人群的。房改新政打著規范這個租賃市場的名義，要求國有或者市場大資本進入。那很顯然，隨著資本對城中村租賃住房的改造投入，租金將會有一個快速的上漲期。
過去那種將城中村大拆大建的徹底改造開發道路，因為拆遷成本太高，基本上被政府放棄了。政府在緊迫的住房需求壓力下，面對新增建筑用地嚴重不足，只能采用綜合整治的方式改造城中村，并用住房租賃模式取代商品化住房自有模式。
城中村住房租賃市場的改善
目前，無論從租賃住房占比，還是從租賃需求人群占比來看，深圳市租賃市場的規模占比在國內最大。
以城中村為主的、龐大的、租金相對較低的住房租賃市場，已成為房地產市場最重要的組成部分，它不僅解決了大量人口的居住問題，且降低了房價對于居民“住有所居”的沖擊，成為大學畢業生、外來人群來深的“第一站”。
當這個社會還不能徹底的解決各階級住房問題情況下，對城中村住房租賃市場的改善，在一定階段上是有需求的。
針對“城中村”租賃秩序混亂、質量消防安全問題隱患嚴重、租賃關系不穩定與租賃無法享受同等公共服務等問題，政府可以做一些改善。
《深圳市經濟特區房屋租賃條例》廢止后，面對行業法規缺失的問題，應考慮立法讓租賃市場監管有抓手、執法有依據，便于維護租賃雙方合法權益。
相關部門發布統一的住房租賃合同示范文本，推行租賃網上簽約，建立租賃糾紛仲裁調解機制，引導租賃行為與預期;加強租賃市場常規巡查，打擊黑中介、黑二房東，防范租賃安全隱患，凈化市場環境。
城中村租房人群還不能享受與買房人群同等公共配套服務，特別是租房不能享有同等接受義務教育的權利，借助于租賃立法，相關部門要落實租賃一定年限可享有配套公共服務的權利。等等……
城中村改造項目納入住房保障體系案例
房改新政引導大資本進入城中村租賃市場，給打工群體帶來的最大影響肯定是房租的快速上漲，盡管改善了居住質量。以下福田區水圍村改造案例反映了租住成本的提高。
此案例中，即使政府把改造后的住房納入公租房保障體系，給予大量的財政補貼，最終對外租金依然過高。說明一方面是城中村原住民房東占有了過高的地租，國企拿到房源成本就很高;另一方面，工人工資太低，用于租房的比例過高，難以承受。
目前深圳長租公寓市場空置率很高，因為租金貴租不出去。資本在這一塊的贏利模式還不穩定，像深業集團、萬科集團這樣的國企進入長租公寓市場，未來肯定是要借助政策將他們改造的城中村住房納入保障房體系，獲取財政補貼支持。
2016年，由福田區住房建設局出資、深圳市屬國企深業集團有限公司改造、水圍村股份公司籌房的水圍檸盟人才公寓項目啟動。這是深圳首個納入政府住房保障體系的城中村改造項目，也是政企村三方合力探索城中村改造新模式的試點項目?！ ?/p>
當年，深圳出臺人才安居“新政”，提出要在“十三五”期間新籌集建設保障性住房和人才住房40萬套，分給福田的任務是3.6萬套。而市規土部門給福田的保障房建設用地不到1萬平方米，按面積算大約只夠建1000套。唯一的辦法是從既有房屋下手，城中村成為很好的切入點。
作為政企村三方合作的項目，水圍檸盟人才公寓的租賃模式為村股份公司以73元/平方米的均價租賃29棟農民房，在基本未加價的情況下轉租給深業集團。深業集團對房屋進行改造后，以150元/平方米的價格租給福田區政府。福田區政府再以75元/平方米的價格對外配租，租期為10年。
這一模式下，改造費用基本由政府承擔。不過，由于前期改造成本高，導致深業集團改造后租給福田區住建局的價格高。而福田區住建局保障房科的內部制度是按籌集房源的租金水平折半對外配租。最終，水圍檸盟人才公寓75元/平方米的租價在福田區保障房價格體系中偏高。
工人階級的居住問題
目前深圳保障性住房的準入條件對外來人口的工作單位性質、學歷、職業資格等有較高的要求，有居住困難的廣大農民工群體基本不符合資格。意味著即使房改新政提高未來保障住房的比例，同屬外來人口的農民工不僅無法受惠于該保障性住房政策，原有的城中村住房也會受到一定的擠占。
工人階級該如何徹底解決居住問題呢?最后引用恩格斯《論住宅問題》中的一段話做結尾吧：
“可見，資產階級解決住宅問題的辦法顯然遭到了失敗，由于碰到城鄉對立而遭到了失敗。在這里我們接觸到了問題的核心。住宅問題，只有當社會已經得到充分改造，從而可能著手消滅在現代資本主義社會里已達到極其尖銳程度的城鄉對立時，才能獲得解決。
資本主義社會不能消滅這種對立，相反，它必然使這種對立日益尖銳化……并不是住宅問題的解決同時就會導致社會問題的解決，而只是由于社會問題的解決，即由于資本主義生產方式的廢除，才同時使得解決住宅問題成為可能。想解決住宅問題又想把現代大城市保留下來，那是荒謬的。
但是，現代大城市只有通過消滅資本主義生產方式才能消除，而只要消滅資本主義生產方式這件事一開始，那就不是給每個工人一所歸他所有的小屋子的問題，而完全是另一回事了。”
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