“房地產，完了！”
近來各種現象似乎都在預示著這一點。
各路專家或磚家都在分析房地產市場的走勢，無論怎樣分析，是好是壞，都否認不了一個結論：房地產行業將迎來一場大的變局。
到底是什么量級的變局？
重慶市原市長、國家創新與發展戰略研究會學術委員會常務副主任、真·專家黃奇帆的分析很有參考性。
幾個月前，在受到媒體采訪談及這個問題時，他列出了與房地產息息相關的十個拐點，分別是：
一是人口增長見頂；二是城市化率增長飽和；三是老齡化加深代表的需求萎縮；四是房地產庫存增長率停滯；五是人均住房面積見頂，達到發達國家人均水平；六是房地產建設總量飽和；七是地價和房價見頂；八是大規模舊城改造已經完成；九是配套的醫院和學校等設施飽和；十是房地產商負債率達90%。
對于這些現實情況，黃奇帆的總結是：“認為中國房地產市場，受政府政策刺激，開發商調整行為方式，然后房地產又可以變得蒸蒸日上，是腦子（進了水）。”
“進了水”三個字，是媒體的補充，不過確實忠實還原了黃奇帆的意思：認為只要政府再來一次“大放水”，房地產還能玩“高杠桿、高周轉”的老一套，這無異于癡人說夢。
那怎么辦？
除了看熱鬧不嫌事大，等著看“崩盤”（其實是出于對高房價的無奈破罐子破摔）的，更多人擔心的是對經濟的沖擊。
畢竟日本房地產崩盤后整個國家失落了十年、二十年、三十年…肉眼可見還將繼續失落的例子近在眼前。
經濟差了可不是一個數字那么簡單，對每個普通人是實實在在的不好過。當下，應該不少人正在感同身受。
一些媒體也把日本廣場協議、房地產崩盤的那些事說了一遍又一遍，恐怕國人現在比日本人還了解這段歷史，一切仿佛都在說“等著瞧吧，中國，也一樣”。
但拿日本來“對標”就得出一個似是而非的結論，其實相當不專業，起碼是種偷懶行為。
除了給負面情緒添油加醋外，還容易讓人忽視了兩國實際情況的不同，更忽視兩國政府在戰略制定與戰略實施中能力的巨大差異。
如果任由情緒上頭，對政策動向視而不見，卻跑去從日本歷史里找答案，多少有點抓瞎。
稍微冷靜點就能想通的道理是，面對房地產業如此重大的轉折，政府卻什么都不準備，明顯不合邏輯。
所以，國家到底是如何規劃房地產行業未來的，又是如何引導地方政府、房企、金融機構、城投公司等相關角色的抉擇，以應對房地產業大變局的？
在翻閱了近年來關于房地產相關的一系列政策后，我發現，國家對房地產這個關系經濟命脈的重要產業，并不是很多人直覺上的“救市”那么簡單，種種跡象表明，一場新的“土地革命”，大幕正徐徐拉開。
01
現實畢竟不是小說、影視劇，有主線劇情始終提醒觀眾故事的起因與結果。
要抽絲剝繭弄明白現實中到底發生了什么、相關方在做什么，需要找到一個切口。
對于房地產行業來說，這個切口就是“爛尾樓”。
2022年6月，話題“鄭州學歷最高樓盤爛尾”沖上熱搜，幾個月以來關于爛尾樓問題的討論集中爆發。
在爛尾樓話題沖上熱搜后，一時間人人自危，關于“斷供”、“停貸”、“提前還貸”的討論不絕于耳。
據克爾瑞咨詢的統計，截至到2021年底，在全國24座主要城市中，尚未交付的問題項目總建筑面積約2468萬平方米，占2021年商品住宅成交總面積比重達到10%。
已經沒有人會否認爛尾樓已經成了房地產行業當下最關緊的問題。短期內的房價波動，房主們還能愿賭服輸。但掏空N個錢包，最后連房子都拿不到，是萬萬無法接受的。
如果爛尾樓問題得不到解決，那一切應對變局的措施也就無從談起。
2022年7月28日，中共中央政治局召開會議，首次提出“保交樓”，將“壓實地方政府責任、保交樓、穩民生”重要性拉到國家政治高度。
要弄明白如何“保交樓”，先要對爛尾樓問題是如何產生的，有個基本的認識，如此才能對癥下藥。
面對建筑工地的停工，很多人都很疑惑：為什么購房貸款都下了，開發商拿到錢了，卻不把錢給建筑公司讓他們開工？
對此，購房者就很容易得出一個結論，“一定是開發商卷款跑路了”。畢竟，在一般的商品買賣中，都是一手交錢一手交貨，錢交了貨卻沒到手，自然是收錢的把錢卷走了唄。
然而，在房產交易，尤其是期房交易中，卻并不是這么簡單。
房企確實收到了購房款，也確實把錢挪走了，但不是用作跑路，而是投入了新的地塊和項目。
與許多人印象中房企財大氣粗的形象不同，實際上房企動輒幾十億的拿地和項目資金，大多是借來的。
借錢、拿地、找來建筑公司蓋樓的同時把房子賣出去，拿到購房款一部分用來還債，一部分再與新借來的債再投入到拿地蓋樓的循環中，這就是大多數房企的運轉邏輯。
在購房需求上漲，房價上升的周期中，誰借到的錢越多，誰能拿到的地塊越多，最后誰賺的就越多。
也正是由于這套邏輯，房企經常“控制不住自己這只手“，就把杠桿加上去了。
在地價、房價、銷售面積齊漲的同時，是不斷攀升的負債率，頭部幾大房企的負債率連續幾年保持在90%甚至逼近100%，不僅凈資產沒剩什么錢，一些時候一算賬甚至還是欠錢的狀態。
與瘋狂加杠桿配合的，則是早已有之的“高周轉”，快速開工，快速開盤，房子還沒建好，就已經借了新債開發新樓盤去了。
但到了近兩年，需求見頂又遇上疫情因素，房企發現，房子不好賣了，價漲不上去了。
房企一邊要面臨房子賣不動無法回籠資金，另一邊還得面對美元債等各類債務相繼到期。
如果讓這些還不上債、也蓋不動樓的房企直接倒閉，不僅錢變成了爛賬、爛尾樓也成了城市的疤痕，最重要的是對每一個購房者來說，這是難以承受的損失。
所以有人就得出了結論：政府必然會“大放水”，市場上的錢多了又回流向房地產，這些房企就又活過來了。
然而，正如黃奇帆分析，“十個拐點”的大背景下，人均住房面積達到發達國家水平，房企的“生存土壤”已經徹底變了。
政府再放水刺激，除了讓這些房企短暫的“再吸一口”，并不能從根本上改變問題。
對這些市場盲目性產生的問題，國家還是很有處理經驗的。
上世紀八十年代后期，國內出現了“三角債”問題，企業賬戶上“應收而未收款”與“應付而未付款”大幅度上升，企業既欠別的企業錢，也等著別的企業還錢，市場上不缺錢，但就是不流動。
究其原因，時任中國人民銀行副行長的周正慶分析道，“當時相當一部分產品適銷不對路，賣不出去，企業還要生產，這樣導致庫存大量增加，占用銀行貸款，貸不到款就欠別人。”
到這很多人就能看出，當時的三角債問題與當下的房地產問題十分相似：錢并不是揮霍掉了，只是盲目擴張導致錢變成了短期無法變現的貨品（或土地），市場流通不暢，這就必須有外力來推一把，使流通重回正軌。
在1991年8月到9月，中央召開了全國清理“三角債”工作會議，對全國三角債問題進行了統計，各地提出有拖欠的項目共計10000項，其中基建5700項，技改4300項，拖欠380億元。
國家計劃230億元的貸款，要求地方自籌110億元。截至1991年末，全國共注入清欠資金330.5億元，清理欠款的基建、技術改造項目9026個，連環清理拖欠款1150億元，市場循環逐步回歸正軌。
此次爛尾樓處理中，政府采取了類似的手法。
以鄭州為例，“鄭州學歷最高樓盤爛尾”引發熱議后，政府設立了鄭州市房地產紓困基金，規模暫定100億元，由紓困專項基金與市區兩級國有公司、社會資本等組建子基金作為實施主體，撬動超800億元資金。
除了紓困專項基金的設立，AMC的身影出現在”保交樓“的政策執行中。
AMC，即資產管理公司。在這里主要是在處置不良資產方面有豐富經驗的華融、信達、東方、長城等機構。
由于AMC背靠財政部等政府部門，能夠以更低的資金成本，對當下爛尾的項目進行存量債務重組、項目續建，是重新盤活爛尾項目，保交樓的重要力量。
根據中金的研究，2022年以來國家針對AMC的支持政策出臺頻繁，鼓勵AMC加大風險化解處置力度。中金的數據顯示，今年3月以來AMC參與地產風險化解的公開項目，資金規模已達350億元。
所以，這些“救市”措施，透露了什么信息，是不是解決眼下困難之后，地產企業又可以重操舊業了？
與過往幾次樓市調控中政府放寬限制幫房地產業渡過難關有本質不同，在此次處理爛尾樓問題的過程中，出局的恰恰就是大量房企。
這意味著，在國家推動下，房地產行業的模式將發生根本性改變。
02
在改革開放初期的1980年，城鎮平均居住面積僅為3.9平方米，農村平均居住面積也僅有11.6平方米。人們的居住需求與現實之間存在巨大矛盾。
在需求明確的狀況下，市場是解決需求的利器。
從1992年房改，再到2003年的土地制度改革，通過住宅商品化，國家建立了“準自由交易”的商品住房市場。
“全盤市場化”思路下，所有類型住房都納入市場體系。
不可否認的是這一模式帶來的作用，讓各地方擁有“無中生有”式的巨大經濟推動力，以及快速趨于飽和的房子供給。
到2021年，我國人均居住面積已經達到41.76平方米，四十年時間住房需求得到了極大改善。
但在國家看來，也意味著居住“全盤市場化”這條路已經進無可進，住宅資產化和房企高杠桿高周轉問題早晚有一天必須解決，房地產業的發展模式必須改變。
而改變房地產發展模式的鑰匙就在于資金和土地。
早在2015年末，中央經濟工作會議就針對房企盲目加杠桿造成的房地產過熱問題，提出2016年經濟發展工作關鍵點是去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板。當年，全國19個主要城市發布調控政策，限購、限貸、限售、限價、限簽。
在土地方面，2016年，北京、上海等城市就開始在土地拍賣中設立競自持政策，意思是，在土地拍賣中，開發商承諾自己持有不能賣出的面積越多越能優先拿地。
這項政策的意圖十分明確，就是引導開發商靠自己持有物業帶來的長期收益，逐步替代過去快速銷售變現賺快錢的模式。
在資金方面，從政策上限制了房企在國內的融資，倒逼房企主動降低負債。
然而，在政策引導面前，房企這些能從新聞聯播里洞悉“風向”的聰明腦袋，一個個都失靈了一般，對政策的走向視而不見，其實也不是完全失靈，人正忙著找空子，制定對策呢。
在2016年限價政策出臺后，房企單個項目的利潤出現了大幅下降，本可以逐步“收手”，降低杠桿、平穩發展的他們卻選擇了另一路：既然單個項目賺錢少了，我多開發一些不就行了？
但是多開發就要更多錢，用自己賺來的錢進行開發還是慢，那怎么辦？想盡一切辦法融資。
2017年，美元債、地下錢莊等房企融資渠道開始呈現爆發式增長。為了融資，一些房企甚至還向自己的員工發放理財產品。
2017年，地產美元債全年累計發行565.43億美元，同比暴漲260.5%。2018年，受政策的影響，國內地產美元債總量降至497.7億美元；2019年，又大幅度上漲至762億美元。
至于土地自持的限制，一些房企通過設立單獨的公司來持有自持部分，一些房企則想辦法偷偷出售，在賬面上卻顯示是長租，總之是八仙過海各顯神通。
后來有媒體調查發現，只有龍湖等個位數的房企老老實實把自持面積當作資產在認真運營。
房企頗有一種倚仗自己“大而不能倒”，對國家政策陽奉陰違的意思。
其實國家政策的導向，這些房企看不明白嗎？不大可能，畢竟是能給經濟學家開出1500萬年薪的企業，房企里的聰明人并不少。那為什么就是不愿意收手呢？
今年6月，在與俞敏洪連線直播時，恒大前首席經濟學家任澤平稱，也勸過，但是得到的是一句斥責，“格局不夠”。
在我們“格局小”的人看來，這就是“內卷”。生怕自己先退出，蛋糕就讓給別人了。所以，一定堅持卷到最后，等別人先走。
可以說，市場經濟的盲目性，被房企們演繹地淋漓盡致。
但是，房企的行為，已經違反了宏觀意志。
2020年8月20日，央行、住建部等部門出臺了更加嚴格的政策，即“三道紅線四檔兩觀察”，從資金和土地兩個方向下手，對房企進行限制。
換句話說，你自己不體面，就幫你體面。
“三道紅線”，即剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍。按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，不同檔位有不同的拿地限制。
“兩觀察”則指若連續三年經營活動現金流量凈額為負、拿地資金總額超過銷售總額40%，房企需提供近半年購地資金來源和后續購地繳款資金安排。
在資金端，資產負債率70%這條線使得房企主動降低杠桿。2021年整體房企凈負債率降至65.3%，龍頭、中型、小型房企凈負債率分別為46.4%、88.5%、79.9%。
在土地端，開發商拿地規模不得超過銷售業績規模的40%這條紅線，配合土地出讓中關于自持租賃住房的政策，房企每年的拿地面積一定會越來越少。尤其是這一條，效果還是比較明顯的。
過去，國內房地產行業集中度實在太低，行業實在太散，管理難度實在太大。
據統計，中國的獨立法人房企有9萬個，相當于9億城市居民平均每1萬人就有1家房企，數量比全世界其它國家總和還多。而有3.32億人口的美國，只有500家房企。
在房地產行業大搞建設的階段，一些規模小經營能力差的房企也能如魚得水，但拐點臨近，這些房企就很容易出現問題。
而在“三道紅線四檔兩觀察”新政策壓力下，為了應對拿地不足造成的業績下滑，央企、國資房企、經營較好的民營房企就開始到處收購項目，甚至主動承接爛尾樓盤。
從消費端來說，房地產保值甚至交付，都存在不少問題。但從行業端來說，這個行業正在從大開大合、魚目混珠、不聽指揮的散亂局面，走向成熟。
而最為重大改變就是，房地產公司在整個鏈條中扮演的角色也發生了重大變化，甚至整個地產模式發生了根本性變化。
03
宏觀之手的管控能力，越來越強了。
仍然從土地和資金兩方面進行觀察，就不難發現政府動作中的蛛絲馬跡。
先是土地方面。
2021年，多地自然資源和規劃部門宣布了實行住宅用地“兩集中”政策，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動。
這項政策有什么用呢？首先房企的資金并不是隨用隨有，而是需要籌措的。之前一塊一塊的掛拍中，房企只需要籌措當前地塊的拍賣資金就行。
與之相比，這樣集中拍地如果還想多拿地，就得在一年三次的土拍中集中籌措大量資金。但資金進出項目都是有周期的，短時間能籌到的錢一定有限，這就使得房企在土拍中更加謹慎。
房企拿地變得謹慎，這些地被誰拿走了？城投公司。
在2021年集中土拍中，深圳的城投公司參與率達到了82%，11宗土地成交中，有9宗土地都被當地城投公司拍下。
在中指研究院對2022年全國各地第一輪土拍結果的統計排名中，綠城、保利、中海、華潤等穩定靠前的房企均為央企或央企背景。
新上榜的北京興創投資、大家房產、容翔房產、山西建投等，實際上就是北京大興區城投、杭州城建開發集團，以及江蘇句容經濟開發區管委會實控新公司和山西省屬城投公司。
短期來看，這是政府控制的城投公司的“托市”行為，媒體也喜歡從這個角度分析一番。
中長期看，配合“保交樓”中一些資產的騰挪，未來房地產業中的拿地主體將從房企轉變為政府控制的城投公司、央企、國有房企。這才是這些政策的意圖。
眾所周知，城投公司市場主體雖然是企業，事實上長期扮演的是地方政府的融資平臺，城投公司一直是一個“微妙”的角色。
拿地主體轉變為城投等主體，就意味著宏觀之手在地產產業中掌控的要素，更多了。在這潭深水中，更能把握得住。
在外人看來，只是地產各個環節要素的掌控人變了。但在內部看來，大不相同，最大的不同就是融資成本變了，風險變了，信用背書變了。
我們知道，在金融市場，對政府、城投、央企、國企、民企等不同主體，都有不同的信用等級劃分，這就意味著完全不同的資金成本，即利率。
有城投公司對自己和房企的利率做過粗略估算對比，國內城投的資金成本約在5%左右，而房企的資金成本則在10%左右，由于房企的隱性債務復雜，實際上的資金成本甚至遠超10%。
這就是說，拿地的主體從地產企業變成城投公司等主題之后，資金成本粗略能下降一半。
對于整個大行業來說，壓力緩解了。
但是，問題又來了，城投公司為什么要替整個行業扛下所有？要知道，此前城投債也有很多美元債，也有償債壓力。
因此，我們還看到這樣一幕，在資金層面，國家也有對應的政策動向，即擴大專項債規模。
專項債作為一種地方政府債，明顯信用等級高于城投公司，利率低至3.14%左右，償債周期甚至可以達到30年。
專項債項目實現實物工作量的項目主體，就是一部分城投公司。
這也就是說城投公司可以拿到遠低于市場平均融資成本、遠低于通脹的資金，還擁有極其寬松的還款周期。并且，專項債還是政府背書。
對于城投公司來說，這事劃得來。
從專項債發行的節奏來看，國家是認真的：
3月29日，國務院常務會議部署專項債工作，要求去年提前下達的額度5月底前發行完畢，今年下達的額度9月底前發行完畢。
4月12日國新辦政策例行吹風會，要求九月底前全部發行完畢。
4月14日財政部下發通知，要求6月底之前完成大部分2022年新增專項債券的發行工作，三季度完成全部專項債的發行掃尾工作。
5月25日全國穩住經濟大盤電視電話會議，要確保用于項目建設的3.45萬億元地方政府專項債券額度6月底前基本發行完畢，力爭在8月底前基本使用到位。
5月30日全國財政支持穩住經濟大盤工作視頻會議，確保今年新增專項債券在6月底前基本發行完畢，力爭在8月底前基本使用完畢。
2020年1-6月，全國新增專項債券發行額22312.62億元，占全年額度的59.5%；2021年1-6月，全國新增專項債券發行額10143.3442億元，占全年額度的27.79%；2022年1-6月，全國新增專項債券發行額34062.1657億元，占全年額度的93.32%。
與之同步的是美元債的大幅下降。
7月聯合國際發布《2022年上半年中國離岸債券市場回顧和2022年下半年展望》，報告指出，在2022年上半年，中國離岸美元債券發行量下降至640億美元，同比減少了37.3%，房地產美元債券發行量更是同比下降77.2%。
分析到這里有人會疑惑，專項債能用來搞房地產項目嗎？
當然不能，中央三令五申，開發房地產屬于專項債的紅線，不能用。
但好就好在這里：在國家劃定的范圍內，城投可以用專項債進行開發建設。
2021年12月16日舉行的國務院政策例行吹風會上提到，2022年專項債券重點用于九個大的方向：一是交通基礎設施，二是能源，三是農林水利，四是生態環保，五是社會事業，六是城鄉冷鏈等物流基礎設施，七是市政和產業園區基礎設施，八是國家重大戰略項目，九是保障性安居工程。
劃重點就是，雖然專項債不能用于商品房開發，但可以用于保障性安居工程。
7月26日，21世紀經濟報道的一篇報道稱，“政府正考慮出臺多項措施，其中包括設立房地產基金，并可能出臺一項涉及棚改專項債的全國性政策。”
這一“棚改專項債”動向的目的，就是為了解決“爛尾樓”問題。
要知道，專項債要求投向政府投資項目，相應的專項債形成的資產屬于政府所有，也就是說，無論是城投拿地后新建的項目，還是注資了爛尾樓盤，這些項目，都必須是政府的資產，屬于“保障性安居工程”。
什么是“保障性安居工程”？主要是指保障性住房棚戶區改造、農村危房改造和游牧民定居工程、城鎮老舊小區改造工程。
其中保障性住房就是說了很多年的建設廉租住房、經濟適用住房、公租房、人才房。
也就是說，之前是地產公司是“房東”，老百姓買房租房，都被地產公司拿捏。“房住不炒”遲遲難以全面落地。
原因就是地產公司天然帶著投機屬性，要么哄抬，要么踩踏，很難在兩個極端之間進行平衡。更加不可能顧及到低收入人群的住房問題。
當然，這么做決策的，不只是房地產企業，還有依靠房地產進行“融資”的地方政府。
2005年，國家發展改革委、建設部發出《城鎮廉租住房租金管理辦法》。2007年，國務院發出《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。
這么多年來，國家一直在推進保障性住房的建設。但成果呢？
以上海為例，上海十年來累計供應了72萬戶公租房，現供數量為21萬戶，與之對應的是上海的租房需求已經多年在1000萬人以上?？梢哉f是推進緩慢。
畢竟地方政府也要靠土地財政獲得收入，大力發展公租房？那地價崩了怎么辦。沒有了土地財政收入，城市要不要發展，配套的醫院和學校還要不要開？
所以，過去，地方政府也沒有太大動力推進保障性住房的建設。即便在國家的推動下建設了一些，也是數量不足，質量不好，位置偏遠。
但房地產業遇到“十大拐點”，模式轉變，很多城市的土地財政難以為繼。城市公交停運、30年食堂經營權拍賣、景區擺攤權拍賣……這些現象今年以來上熱搜的次數越來越多了。
在這種背景下，同時又有專項債帶來的低成本資金、政府和城投公司“左手倒右手”幾乎沒成本的土地資源，地方政府有十足的動力做好城市的“大房東”，通過租金等長期收益維持城市的運轉。
可以期待的是，以后的保障性住房不再是居住條件差、位置偏還難申請，而是遍及城市各處，不同價位不同戶型都有，能覆蓋大多數人。
而且由于成本低于商品房，租金或者購買的價格也不會太離譜。
具體實施這些項目的城投公司，本就在城市更新、管網建設、軌交建設、產業園區方面有全局的把控，這也使得未來城市的規劃建設能更加整體，可以在站城融合、產城融合、存量住宅改造和新增住宅的聯動上做出點不一樣的文章。
房地產公司呢？其實已經有房企看清楚了未來自己的定位，即服務商：為政府保障性住房、產業園、市政配套以及AMC與地方城投、國企提供代建服務。
2020年至今就有不少企業陸續加碼代建業務，中指研究院統計，目前發展代建業務的主流房企已經超過30家。
旭輝控股CEO林峰在2021業績發布會上表示，旭輝建管已簽約總建筑面積280萬方，預估合約總代建費4.7億元，預估可售貨值145億。
2021年6月，綠城董事會主席張亞東在杭州召開的股東周年大會上表示，在綠城五年規劃中，預期在2025年代建業務規模將達到1500億。
從綠城的報表中可以看出，其代建業務的綜合毛利率可達40%到50%。
房企從開發業務轉型代建業務后，主要提供服務，并不負責投資。因此，代建公司能維持較低杠桿，不用依賴外部融資來源，收到市場周期影響也小。
政府也在引導房企轉型代建業務。今年以來，多個城市相繼出臺了代建相關的政策。
當然，市場仍會有豪宅的開發需求，這些也是房企競爭的著眼點，但無論豪宅什么價格，都與大多數人的住房需求無關了。
地方政府的精力從土地財政中釋放出來后，也有充足的動力做好人才引進、產業培育。
尾聲
8月1日，中共中央機關刊物《求是》雜志，刊登了一篇名為《譜寫新時代人口工作新篇章》的文章中提到這樣一句話：“十四五”期間，我國總人口將進入負增長階段。
人口增量下降，快進快出的賣房蓋房再賣房的舊模式，在需求端已經跑不動了。并且，老百姓的短期壓力也太大了，一瞬間掏空N個錢包，也越來越心有余力不足了。
供給端，房地產企業高周轉、高杠桿的副作用越來越明顯，“爛尾”壓力與日俱增。
房地產必然要迎來觸及根本的變革。
俗話說，治亂，必用重典。
在“爛尾”、“斷供”、“停貸”等亂象頻出之下，我們看到地產行業已經和正在出臺越來越嚴的手段，馴服野馬。
通過近期不斷出臺的政策，我們可以這么粗略的理解，新的模式，正在將短期“極致化”融資搞高速發展，轉變成長線經營搞高質量發展。
這背后，除了將地產企業的部分資金壓力轉移到城投公司，將城投公司的部分資金壓力轉移到專項債，整個地產行業的資金成本降低了，更重要的是整個房地產行業“大房東”的角色正在發生改變。
眼下發生的一切，其實還是在落實一件事——“房住不炒”。
對于那些時代浪潮的“推動者”，之前國家給足了他們時間去體面，他們卻一直鉆空子收割“時代紅利”，遲遲不去體面，直至成為了不得不除的“蛀蟲”。
接下來，擁有巨量財富卻沒有帶動“后富”的地產大佬們，以及手中擁有超多房子跟風收割的“先富”們，將思考這樣一個問題：
新一輪的“土地革命”已經開啟，當新的“大房東”開始以長線克制的態度貫徹“房住不炒”時，自己手里的“資產”市場優勢何在？
【參考資料】
[01]鄭州市人民政府《鄭州市房地產紓困基金設立運作方案》
[02]蘭小歡《置身事內：中國政府與經濟發展》
[03]中金公司研究部《AMC如何參與金融風險化解處置》
[04]中指研究院《中國房地產代建行業發展藍皮書》
[05]中指研究院《2021年集中土拍結果統計與解讀》
[06]中債資信《全景解析城投企業土地開發業務》
[07]平安證券研究所《中國房地產代建業務研究》
[08]中泰證券研究所《固定收益專題報告:要不要期待專項債》
[09]興業證券經紀與金融研究院《2022年4月地方債觀察》
[10]愛德研究院《2022年全國各地第一輪土拍結果解讀》
[11]觀點指數《2021年1-12月房地產企業銷售金額表現》
[12]聯合國際 《2022年上半年中國離岸債券市場回顧和2022年下半年展望》
[13]克而瑞《上海市公租房建設與運營管理研究》
[14]證券市場紅周刊《AMC積極入局“保交樓”，出險房企迎來紓困加速期》
[15]白子軒《激蕩三十年·房地產的功與過》
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