2021，第一槍射向樓市……

　　2021-01-05

　　來源：楊國英觀察 ，作者楊國英

　　子彈已上膛，射向銀行。

　　銀行無大恙，樓市受傷。

　　2020最后一天，子彈上膛。

　　2021的第一天，槍聲正式打響。

　　2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(“房地產(chǎn)貸款新規(guī)”)，明確了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的機構(gòu)覆蓋范圍、管理要求及調(diào)整機制。

　　房地產(chǎn)貸款新規(guī)，給銀行設(shè)置了兩條涉房貸款紅線：一“房地產(chǎn)貸款占比”占銀行全部貸款的比重;二“個人住房貸款占比”占銀行全部貸款的比重。

　　槍聲不大，余音繞梁。

　　嚴控的房地產(chǎn)貸款，這是罕見的政策。

　　這一槍打響之后，今天的銀行股和地產(chǎn)股，瞬間兩條綠線——截止收盤，今天銀行股下跌1.23%，地產(chǎn)股下跌2.13%。

　　而今天的A股，卻是火紅一片的，上證、深成和創(chuàng)業(yè)板三大指數(shù)，分別大漲了0.86%、2.47%和3.77%。

　　真真是萬畝紅楓兩點綠——相比銀行股，今天的地產(chǎn)股更綠。

　　2021，央行的這一槍，對銀行殺傷力并不大，對房地產(chǎn)殺傷力超級大。

　　1，對銀行的殺傷力并不大

　　這次的“房地產(chǎn)貸款新規(guī)”，兩條紅線，意味深長。

　　政策在收緊銀行對房地產(chǎn)的貸款，無論是對開發(fā)商的貸款，還是對個人房貸的貸款。

　　此外，“新規(guī)”還將銀行分為了5檔。

　　第一檔是七家大型銀行，第二檔是17家中型銀行，第三檔是小型銀行和非縣域農(nóng)合機構(gòu)，第四檔是縣域農(nóng)合機構(gòu)，第五檔是村鎮(zhèn)銀行。

　　大中小微等五檔銀行分類，銀行越大，房貸占比就越高，銀行越小，房貸占比就越低。

　　當然，占比是有上限要求的，房地產(chǎn)貸款(含開發(fā)商和個人房貸)占比上限為40%，個人住房貸款上限為32.5%。

　　不同銀行的房貸差別化，這說明，政策對大銀行的影響不大，對中小微銀行的壓力有點大，但是，并不離譜。

　　畢竟，相比大中銀行，小微銀行的經(jīng)營范圍，往往僅限縣域、甚至縣域以下，其本身的房貸業(yè)務(wù)就相對有限。

　　2，對房地產(chǎn)的殺傷力超級大

　　房地產(chǎn)本身就是強金融屬性。

　　現(xiàn)在，央行給房地產(chǎn)貸款祭出了“兩條紅線”，意圖很明顯，對房地產(chǎn)進一步去杠桿。

　　收緊了貸款，開發(fā)商的開發(fā)積極性必受影響，個人貸款購房的積極性也必受影響。

　　結(jié)合去年8月針對開發(fā)商的“三條紅線”，那么，這次針對銀行(房地產(chǎn)貸款)的“兩條紅線”之一，其邏輯上是一致的，目的僅有一個，確保房企去杠桿、降負債。

　　“兩條紅線”之二，直指個人房貸占比，這基本可以斷定，2021年的政策，將進一步扼制二套房和多套房的貸款(包括利率和額度)。

　　2021，央行的第一槍，真正目的，還是射向樓市。

　　射向銀行，銀行受力，那也僅不過是隔山打牛的“山”而已。

　　所以，對2021的樓市，不必有絲毫的僥幸。

　　非剛需，勿炒房。

　　除了一線城市、以及極個別的二線城市，2021的中國樓市，差不多可以全面看空。

　　針對看多的城市，我最看好的，還是上海和深圳(及其相鄰區(qū)域)——科技主導(dǎo)的時代，強者恒強，而這兩大城市的人口密度又超高，存在產(chǎn)業(yè)和人口外溢的強需求。

　　針對看空的城市，我就不多說了。

　　工業(yè)時代，城市全面崛起;

　　科技時代，僅有核心城市才能崛起。

　　這還僅僅是開始!

　　在央行對樓市率先開槍之后，2021中國樓市的槍聲，仍將持續(xù)，不會停止。

　　這才是真正的大國定力!

　　“房住不炒”這場硬仗，2016年打響之后，一直延續(xù)至今。即便，途中偶有局部反彈，政策猛火也隨即壓制。

　　而央行剛剛的這一槍，在2021，應(yīng)該還遠不是火力最猛的。

　　2021最猛的，我的判斷是，房地產(chǎn)稅立法.

附錄：房地產(chǎn)融資“閘門”再擰緊！金融監(jiān)管嚴控“灰犀牛”

　　新華社北京1月6日電題：房地產(chǎn)融資“閘門”再擰緊！金融監(jiān)管嚴控“灰犀牛”

　　新華社記者李延霞、吳雨

　　金融管理部門近日出臺銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，對不同類型不同規(guī)模的銀行機構(gòu)分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比、個人住房貸款余額占比“兩條紅線”。前者從40%到12.5%不等，后者從32.5%到7.5%不等。

　　為何要出臺此項舉措?中國人民銀行、銀保監(jiān)會明確表示：提高金融體系韌性和穩(wěn)健性，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展;優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，支持制造業(yè)、科技等經(jīng)濟社會發(fā)展重點領(lǐng)域和小微、“三農(nóng)”等薄弱環(huán)節(jié)融資，推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展。

　　近年來，我國房地產(chǎn)長效機制實施取得明顯成效，房地產(chǎn)貸款增速穩(wěn)步回落。截至2020年三季度末，我國人民幣房地產(chǎn)貸款余額同比增長12.8%，增速連續(xù)26個月回落。

　　盡管如此，在監(jiān)管部門看來，仍需要進一步增強銀行業(yè)金融機構(gòu)抵御房地產(chǎn)市場波動的能力，防范金融體系房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性風險，提高銀行業(yè)金融機構(gòu)穩(wěn)健性。

　　招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度是加強宏觀審慎管理的重要內(nèi)容，其出臺有助于進一步降低房地產(chǎn)金融風險，同時有助于推動金融資源進一步進入小微企業(yè)、制造業(yè)、綠色發(fā)展等國民經(jīng)濟和社會發(fā)展重點領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)。在金融資源有限的情況下，避免房地產(chǎn)業(yè)“虹吸效應(yīng)”。

　　長期以來，房地產(chǎn)行業(yè)吸引了大量資金流入，房地產(chǎn)與金融業(yè)深度“捆綁”。近年來監(jiān)管部門三令五申對房地產(chǎn)貸款進行控制，雖然增速有所回落，但總量仍然不小，占比依然較高。

　　“目前，我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，此外還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產(chǎn)行業(yè)。可以說，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風險方面最大的‘灰犀牛’。”中國人民銀行黨委書記、中國銀保監(jiān)會主席郭樹清撰文表示。

　　2020年8月，人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，對資金需求端進行管理。此次制定的“兩條紅線”，主要是從資金供給端入手，對房地產(chǎn)貸款整體占比和個人住房貸款占比同時進行約束，覆蓋面更廣。房地產(chǎn)融資“閘門”正在全面擰緊。

　　政策對房地產(chǎn)市場資金供給的影響有多大?“目前，大部分銀行業(yè)金融機構(gòu)符合管理要求。”人民銀行、銀保監(jiān)會有關(guān)部門負責人表示。

　　記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前超出上限的銀行數(shù)量并不多。作為房地產(chǎn)貸款投放的主力，多數(shù)國有大行和規(guī)模較大的股份制銀行接近監(jiān)管上限，少數(shù)已經(jīng)超限。仍有一些銀行與上限有些距離。

　　針對超出上限的銀行機構(gòu)，監(jiān)管部門設(shè)置了一定的過渡期。這表明加強管理和調(diào)整的方向是明確的，但也會把握好政策的節(jié)奏和力度，給不達標機構(gòu)充分的整改時間，維護市場平穩(wěn)過渡，體現(xiàn)了政策“不急轉(zhuǎn)彎”的特點。

　　比起存量調(diào)整的壓力，政策影響更在于對未來增量的嚴控。人民銀行、銀保監(jiān)會要求符合管理要求的銀行，保持房地產(chǎn)貸款占比及個人住房貸款占比基本穩(wěn)定。這意味著，沒有超過上限甚至離上限較遠的銀行，房地產(chǎn)貸款也是不許補漲的。

　　此次監(jiān)管辦法，除了對房地產(chǎn)貸款設(shè)置總的比例上限外，還對其中的個人住房貸款單獨設(shè)置了上限。這將對購房者帶來怎樣的影響?

　　“由于超限的銀行不多，過渡期較長，總體上影響比較有限。房地產(chǎn)貸款在銀行之間的結(jié)構(gòu)將有一定變化，部分超標銀行將會壓降，而占比較低的銀行還有增長空間。”董希淼表示，因面臨增長“天花板”，部分銀行經(jīng)營將更加審慎，貸款條件和要求或有小幅調(diào)整。

　　在對房地產(chǎn)調(diào)控的同時，不誤傷剛需，一直是政策導(dǎo)向。如何讓有限的房貸資源滿足剛需群體，而不是流到炒房客手里，是監(jiān)管部門和銀行機構(gòu)需要關(guān)注的。

　　值得注意的是，銀行違規(guī)為房地產(chǎn)輸血的沖動一直都在，為此吃罰單的銀行也不在少數(shù)。對銀行機構(gòu)來說，在套上“緊箍咒”的同時，更需要的是擺脫對房地產(chǎn)依賴的勇氣和能力，找準符合高質(zhì)量發(fā)展的信貸投放領(lǐng)域。

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