在這個(gè)世界上，凡是靠房地產(chǎn)拉動(dòng)的國(guó)家，結(jié)果沒有不崩盤的，世界老大美國(guó)靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)局是崩盤;世界老二日本靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)局也是崩盤;世界經(jīng)濟(jì)早已把中國(guó)的房地產(chǎn)列為崩盤之列。在世界上，大概只有德國(guó)逃過這一劫。
前車之鑒：房產(chǎn)泡沫不是騙人的！
曾經(jīng)自稱為"日不落"的迪拜，也在海灣邊黯然目送過樓市崩盤的噩夢(mèng);曾經(jīng)中國(guó)海南房地產(chǎn)建設(shè)如火如荼，然而樓市泡沫破滅也只是一瞬間的事情，如今還有很多爛尾樓遺留在海南島之上。最近，數(shù)據(jù)顯示深圳的樓市也迎來了拐點(diǎn)，在房?jī)r(jià)達(dá)到頂峰之后，也扛不住泡沫破碎的現(xiàn)實(shí)。
難道過于倚重房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)必然崩盤是一條無法豁免的魔咒嗎?
引用經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)人民大學(xué)教授黃衛(wèi)平的觀點(diǎn)：“在這個(gè)世界上，凡是靠房地產(chǎn)拉動(dòng)的國(guó)家，結(jié)果沒有不崩盤的，世界老大美國(guó)靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)局是崩盤；世界老二日本靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)局也是崩盤；世界經(jīng)濟(jì)早已把中國(guó)的房地產(chǎn)列為崩盤之列。在世界上，大概只有德國(guó)逃過這一劫。”
總之，這個(gè)地球上凡是靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家結(jié)局都是崩盤，尤其當(dāng)房地產(chǎn)和金融緊密結(jié)合成為一種金融衍生工具時(shí)，不崩盤那簡(jiǎn)直就不是經(jīng)濟(jì)。"
而歷史上曾經(jīng)出現(xiàn)過的多次房地產(chǎn)泡沫，正是這一觀點(diǎn)最真實(shí)的寫照。
時(shí)間坐標(biāo)：1926年／美國(guó)、2008年／美國(guó)
上世紀(jì)20年代中期，佛羅里達(dá)州出現(xiàn)了前所未有的房地產(chǎn)泡沫。
在1923年-1926年間，佛羅里達(dá)的地價(jià)出現(xiàn)了驚人的升幅。房?jī)r(jià)以每年超過一倍左右的幅度瘋狂增長(zhǎng)。1925年時(shí)，僅有7.5萬(wàn)人口的邁阿密市居然出現(xiàn)了2000多家地產(chǎn)公司，2.5萬(wàn)名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。當(dāng)時(shí)，地價(jià)每上升10%，炒家的利潤(rùn)幾乎就會(huì)翻一倍。
但在1926年，佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫迅速破碎，許多破產(chǎn)的企業(yè)家、銀行家或自殺，或發(fā)瘋，有的則淪為乞丐。緊接著，這場(chǎng)泡沫又激化了美國(guó)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，從而引發(fā)了華爾街股市的崩潰，最終導(dǎo)致20世紀(jì)30年代的世界經(jīng)濟(jì)大危機(jī)。
隨后從1946年到70年代末，美國(guó)的住宅價(jià)值與GDP比例一直穩(wěn)定在90%左右(住房總價(jià)值與一個(gè)國(guó)家的GDP的比例可以說明房地產(chǎn)泡沫的程度)。隨著80年代和90年代利率逐漸下降，這一比例上升到100-110%左右。從2000年的互聯(lián)網(wǎng)泡沫開始，這一比例開始超過120%以上。2005年，美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫達(dá)到了歷史最高點(diǎn)，為美國(guó)GDP的172%左右。2008年，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的破滅成為這場(chǎng)始于美國(guó)、席卷全球的金融風(fēng)暴之導(dǎo)火索之一。
目前雖然經(jīng)過了次貸危機(jī)，美國(guó)的住宅價(jià)值仍然占GDP的128%左右，超過102%的歷史平均水平。這說明美國(guó)的整體住宅房?jī)r(jià)還要進(jìn)一步下跌(見圖一)。野村證券美國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家David Resler表示，作為美國(guó)此次金融風(fēng)暴起源之一的房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫仍處于糾正過程之中。
時(shí)間坐標(biāo)：1991年／日本
20世紀(jì)80年代后期，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，鼓勵(lì)資金流入房地產(chǎn)及股票市場(chǎng)，致使房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。1985年9月，美國(guó)、聯(lián)邦德國(guó)、日本、法國(guó)、英國(guó)五國(guó)財(cái)長(zhǎng)簽訂了"廣場(chǎng)協(xié)議"，同意美元貶值。美元貶值后，大量國(guó)際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)，更加刺激了房?jī)r(jià)的上漲。從1986年到1989年，日本的房?jī)r(jià)整整漲了兩倍。
受房?jī)r(jià)驟漲的誘惑，許多日本人紛紛拿出積蓄炒股票和房地產(chǎn)。到1989年，國(guó)土面積僅相當(dāng)于美國(guó)加利福尼亞州的日本，其地價(jià)市值總額竟相當(dāng)于整個(gè)美國(guó)地價(jià)總額的4倍。當(dāng)年日本的GDP為3萬(wàn)億美元左右，而當(dāng)年的全國(guó)住宅價(jià)值為6.47萬(wàn)億美元。也就是說日本房地產(chǎn)最瘋狂的時(shí)候住宅價(jià)值為GDP的200%以上。到1990年，僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國(guó)全國(guó)的總地價(jià)。一般工薪階層即使花費(fèi)畢生儲(chǔ)蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬(wàn)富翁和極少數(shù)大公司的高管。
1991年后，隨著國(guó)際資本獲利后撤離，房地產(chǎn)價(jià)格隨即暴跌。到1993年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，遺留下來的壞賬高達(dá)6000億美元。此次日本房地產(chǎn)泡沫是歷史上影響時(shí)間最長(zhǎng)的一次。受此影響，日本迎來歷史上最漫長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)衰退期，陷入了長(zhǎng)達(dá)15年的經(jīng)濟(jì)蕭條和低迷，至今也未能徹底走出陰影。這次房地產(chǎn)泡沫也被稱為"二戰(zhàn)后日本的又一次戰(zhàn)敗"。
曹建海在《向高房?jī)r(jià)宣戰(zhàn)》一書中呼吁，應(yīng)該在日本的房地產(chǎn)泡沫中看到教訓(xùn)，他認(rèn)為，"中國(guó)正在重蹈日本地產(chǎn)泡沫破滅覆轍。"重創(chuàng)之后的日本經(jīng)過漫長(zhǎng)的20年，仍然處于停滯狀態(tài)。謝國(guó)忠認(rèn)為中國(guó)的企業(yè)部門正在重復(fù)日本20年前的老路，越來越像"影子銀行系統(tǒng)"了。通過銀行籌資、商業(yè)票據(jù)或公司債券市場(chǎng)等渠道融資進(jìn)入土地市場(chǎng)，使土地價(jià)格上漲，在很短時(shí)間內(nèi)就粉飾了企業(yè)盈利，抬高了其信用等級(jí)，而由此造成的后果正是昨天和今天的日本。
時(shí)間坐標(biāo)：1997年／東南亞、香港
繼日本之后，20世紀(jì)80年代中期，泰國(guó)政府陸續(xù)出臺(tái)了一系列刺激性政策，催生出房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。海灣戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束后，大量開發(fā)商和投機(jī)者紛紛涌入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，加上銀行信貸政策的放任，促成了房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。與此同時(shí)，大量外國(guó)資本也進(jìn)入東南亞其他國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)。
由于沒有很好地進(jìn)行調(diào)控，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給大大超過需求，構(gòu)成了巨大泡沫。1996年，泰國(guó)的房屋空置率持續(xù)升高，其中辦公樓空置率高達(dá)50%。隨著1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)的爆發(fā)，泰國(guó)等東南亞國(guó)家的房地產(chǎn)泡沫徹底破滅，并直接導(dǎo)致各國(guó)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退。
此次東南亞金融危機(jī)還直接導(dǎo)致了香港房地產(chǎn)泡沫的破滅。1981年，香港已成為僅次于日本的全世界房?jī)r(jià)最高的地區(qū)。而在1984年-1997年，香港房?jī)r(jià)年平均增長(zhǎng)超過20%。1996年，香港竟出現(xiàn)買房前必須先花150萬(wàn)港元買一個(gè)號(hào)的怪事。
就在香港的房地產(chǎn)泡沫達(dá)到頂峰時(shí)，東南亞金融危機(jī)降臨了。1998年-2004年，香港樓價(jià)巨幅下跌，據(jù)專家計(jì)算，從1997年到2002年的5年時(shí)間里，香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約8萬(wàn)億港元，比同期香港的生產(chǎn)總值還多。在這場(chǎng)泡沫中，香港平均每位業(yè)主損失267萬(wàn)港元，有十多萬(wàn)人由百萬(wàn)"富翁"一夜之間變成了百萬(wàn)"負(fù)翁"。
綜上，需要引起注意的一點(diǎn)是，在歷史上多四次房地產(chǎn)泡沫中，住房總價(jià)值與一個(gè)國(guó)家的GDP的比例成為一個(gè)重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)。去年10月份，一篇引起廣泛關(guān)注的媒體報(bào)道稱，國(guó)內(nèi)住房總價(jià)值可能超過90萬(wàn)億元，超出GDP近2倍。而做出這樣估算的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，還是在2009年的不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。
從以上房地產(chǎn)泡沫教訓(xùn)中，可以看出，中國(guó)房地產(chǎn)正處在一個(gè)敏感時(shí)期。如果房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，重復(fù)美國(guó)式或日本式房地產(chǎn)泡沫的事實(shí)毋庸置疑，而其后果將不堪設(shè)想。
一個(gè)人在同一個(gè)地方摔倒兩次，也許并不稀奇，但全球需要在"房地產(chǎn)泡沫"這個(gè)坑里，摔跤幾次后，才能學(xué)會(huì)如履平地的生存之道?
買房保值？只有極少數(shù)城市房?jī)r(jià)跑贏通脹
昨晚(10月23日)的“雙降”無疑是一針雞血，被普遍解讀為樓市的大利好，大家也在屁顛著計(jì)算房貸又能省多少。
在中國(guó)，樓市房?jī)r(jià)高居不下的一個(gè)重要原因，是我們大都相信房子是最能保值的資產(chǎn)之一。然而下面一組數(shù)據(jù)大概要顛覆三觀。
殘酷的真相是：據(jù)統(tǒng)計(jì)，過去5年，只有少數(shù)城市的房?jī)r(jià)能跑贏CPI。
10月23日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了70個(gè)重點(diǎn)城市9月份的房?jī)r(jià)變動(dòng)情況。
5年里新建商品房均價(jià)漲幅最大的10個(gè)城市的情況：
過去5年里新建商品房均價(jià)漲幅最小的10個(gè)城市（負(fù)數(shù)是跌幅）
知名財(cái)經(jīng)人士劉曉博分析出了以下結(jié)論：
第一，從“新建商品房均價(jià)”這個(gè)角度看，在過去5年里，70個(gè)城市中的絕大部分城市的房?jī)r(jià)，沒有能跑贏CPI。2011年至今的CPI分別是5.4%、2.6%、2.6%、2.3%和1.6%，換算過來，物價(jià)在5年里上漲了15.3%。也就是說，只有9個(gè)城市(第一個(gè)表格的前9個(gè)城市)的新房均價(jià)跑贏了CPI，其他61個(gè)城市都輸給了CPI。
第二，CPI有明顯的局限性，跟老百姓日常生活的感受差別較大，“廣義貨幣M2增速”減去“GDP增速”或許更接近“真實(shí)通脹”。如果用這個(gè)數(shù)據(jù)來衡量，則過去5年來的通脹率分別為4.4%、6%、5.9%、7.3%和6.2%。也就是說，一個(gè)城市的房?jī)r(jià)在過去5年里上漲33.5%以上，才算跑贏了“真實(shí)通脹”。
通過上述表格可以看出來，只有深圳一個(gè)城市的房?jī)r(jià)戰(zhàn)勝了“真實(shí)通脹”，如果略微放寬標(biāo)準(zhǔn)，則北京、上海、廣州和廈門也可以達(dá)標(biāo)。這的確是個(gè)令人吃驚的事實(shí)！
需要補(bǔ)充一句的是，在2010年之前的10年里，房?jī)r(jià)漲幅最大的城市是上海和北京，深圳略微落后。最近5年深圳成為冠軍，其實(shí)主要是在最近一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了大跨越，這明顯帶有補(bǔ)漲性質(zhì)。
另外，真正能戰(zhàn)勝通脹的城市，都是人口增量比較顯著的城市，或者說是城市級(jí)別較高，有更多發(fā)展機(jī)遇的城市，或者環(huán)境優(yōu)美的城市。
第三，過去5年房?jī)r(jià)表現(xiàn)最差的10個(gè)城市，其中4個(gè)在浙江、2個(gè)在海南。這6個(gè)城市，都是在2010年之前泡沫比較嚴(yán)重的城市，所以房?jī)r(jià)持續(xù)調(diào)整了將近5年，尤其是溫州。唐山和蚌埠分別是重工業(yè)城市和資源輸出型城市，這兩類城市的房?jī)r(jià)表現(xiàn)都不會(huì)太好，因?yàn)樗麄兊娜丝诟?jìng)爭(zhēng)力偏弱。
最后解釋一下，為什么沒有用統(tǒng)計(jì)公報(bào)里的二手房數(shù)據(jù)，來做上述研究。這是因?yàn)楣俜椒课莸怯洸块T的二手房?jī)r(jià)格，往往是交易備案價(jià)，而買賣雙方都傾向于掩蓋真實(shí)成交價(jià)以避稅。所以，來自統(tǒng)計(jì)局(他們的數(shù)據(jù)來自房屋登記部門)的二手房?jī)r(jià)，不如來自中介研究機(jī)構(gòu)的真實(shí)。
統(tǒng)計(jì)局的新房?jī)r(jià)格也存在缺陷，因?yàn)槊磕曩u的新房，其實(shí)并不可比。一般來說，越賣越遠(yuǎn)離傳統(tǒng)市中心。面積大的城市，其新房均價(jià)就更容易被拉低。
本文來源：21財(cái)聞匯綜合自：融資中國(guó)(作者：許雋雋)、樓市參考(house0929)
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